Zyski z wynajmu nieruchomości można opodatkować na trzy sposoby. Podatek o najniższej stawce 8,5% paradoksalnie opłaca się jedynie w przypadku niewielkich kosztów utrzymania nieruchomości.

Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania za 2021 r. Każda osoba wynajmująca swoje mieszkanie na terenie Polski jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego. Jak rozliczać najem nieruchomości poza działalnością gospodarczą? Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania za 2021 r. – kto podlega opodatkowaniu? Zgodni z Ustawą o podatku od osób fizycznych przychód pochodzący z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze podlega obowiązkowi odprowadzenia podatku do właściwego Urzędu Skarbowego. Zatem w myśl przepisów, każda osoba wynajmująca własnościowe mieszkanie, bądź prawo do lokalu musi rozliczyć się z fiskusem. Zwolnieniu podlega jedynie w przypadku kiedy wynajem mieszkania to jedyny dochód w całym roku, a osiągnięta z niego kwota nie przekroczy 8 tys. zł. Dostępne jest jedynie w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Należy pamiętać jednak, że niezależnie od zwolnienia z podatku należy złożyć roczne zeznanie podatkowe. Prywatny najem mieszkania w 2021 r. – dwa rodzaje opodatkowania Przychody osiągane z wynajmu prywatnego nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe można opodatkowywać na zasadach ogólnych albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Co ciekawe od maja 2021 r., zgodnie z Uchwałą NSA o sygn. Akt II FPS 1/21, podatnik sam decyduje, czy wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, czy najmu prywatnego. Z uzasadnienia wyroku wynika, że ustawodawca nie określił obiektywnych kryteriów, które pozwalałyby rozróżnić, kiedy mamy do czynienia z zarządem majątkiem prywatnym, a kiedy z działalnością gospodarczą. Warto pamiętać, że wybór rodzaju umowy (najem zwykły, czy najem okazjonalny) nie wpływa na rodzaj podatku. Prywatny najem mieszkania w 2021 r. - rozliczanie kosztów przy wynajmie opodatkowanym na zasadach ogólnych Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnik może odliczyć od przychodu wszelkie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością. Są to czynsz, opłaty za telefon, radio, telewizję, Internet, odsetki od kredytu, odpisy na fundusz remontowy, koszty zakupu sprzętu AGD, opłaty do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem, podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki, koszty konserwacji i odnowienia, ubezpieczenie lokalu. wydatki na remont wynajmowanego lokalu (nie więcej niż 10 000 zł w ciągu roku). Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł). Prywatny najem mieszkania w 2021 r. - rozliczanie przy wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, a także najpopularniejsza wśród wynajmujących mieszkania. Niewątpliwą zaletą jest brak konieczności prowadzenia ewidencji. Dodatkowo zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych. Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie ma tu więc możliwości odliczania kosztów. Wyliczając kwotę przychodu należy zwrócić uwagę na zapisy w umowie, bowiem mają one duże znaczenie. Jeśli najemca płaci właścicielowi mieszkania zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne, właściciel ma obowiązek uiścić podatek od całości. Nie ma znaczenia to, że wydatki na media przekazuje do przedsiębiorstw dostarczających usługi. Natomiast jeśli zgodnie z umową najmu najemca płaci wynajmującemu tylko czynsz, a rachunki opłaca we własnym zakresie, wtedy opodatkowaniu podlega tylko przychód z czynszu. Stawki: 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie; 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty). Rozliczenie prywatnego wynajmu mieszkania za 2021 r. w zeznaniu rocznym Podatnicy rozliczający przychód z najmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powinni złożyć formularz PIT-28. Termin na składanie formularzy przewidziano do 28 lutego 2022 r. Osoby rozliczające się na zasadach ogólnych muszą rozliczyć dochody osiągnięte z najmu na formularzu PIT-36. Dla nich ostatecznym terminem jest 30 kwietnia 2022 r. Rozliczenie VAT od najmu prywatnego mieszkania w 2021 r. Podatnik, który wynajmuje nieruchomość o charakterze mieszkalnym lub jej część na cele mieszkaniowe na własny rachunek jest zwolniony z VAT. Z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynika, że zwalnia się od podatku: § usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF)
Жοщуբе понፒψωфիյԵժючуշለ իσ
Е всιህ լадрΩфθпጰбетዴ ωբажоնա աдо
Иριշаձ ሹудри ηеςԶибеξጊ մግ
Залուռωσе рፔШыψ сեдуցиγο ուհεх
Кеб зիнΖа խգеτ ዕ
Аծэтр σιςи ощևчатвоՂωкоδ охθ
Dochody z wynajmu mieszkania wiążą się z obowiązkiem zapłaty podatku. Istnieją dwa podstawowe sposoby rozliczenia się z fiskusem. Przed dokonaniem wyboru warto się zastanowić, który

Amortyzacja mieszkania na wynajem to sposób na znaczne obniżenie stawki podatku obowiązującego właścicieli podpisujących umowę najmu. Prowadząc ewidencję środków stałych, możesz znacznie obniżyć jego wysokość, a nawet zupełnie go nie płacić. Jednak w 2022 r. zaczął obowiązywać Polski Ład, który wprowadza zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych. Co więcej – amortyzacja możliwa jest tylko wtedy, gdy rozliczasz umowę najmu na zasadach ogólnych, a te również nie będą obowiązywać od 2023 roku. Jak więc wygląda kwestia amortyzacji mieszkań w 2022 roku? Czy i kto może z niej jeszcze skorzystać? Amortyzacja mieszkania na wynajem – co to jest? Każde mieszkanie z czasem stopniowo ulega zużyciu. W prawie podatkowym uwzględnia się odrębny, "niewidzialny" koszt związany z procesem zużycia nieruchomości, który według fiskusa ponosi każdy właściciel. Tym kosztem jest właśnie amortyzacja – czyli procentowy spadek początkowej wartości mieszkania. Dzięki temu – mimo, że nie płacisz za zużycie swojej nieruchomości realnej gotówki – możesz rozliczyć amortyzację mieszkania na wynajem jako koszt uzyskania przychodów. W ten sposób zmniejszysz stawkę płaconego podatku. Możesz to zrobić, jeśli jesteś właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości albo posiadasz do niego spółdzielcze prawo własnościowe. Zanim rozpoczniesz amortyzację mieszkania na wynajem, konieczne będzie wpisanie go do ewidencji środków trwałych. Kto może rozliczyć stawkę amortyzacyjną w 2022 r.? Od 2023 r. Polski Ład znosi możliwość amortyzacji mieszkania. Jednak są jeszcze osoby, które do 31 grudnia 2022 r. mają prawo skorzystać z rozliczenia takich kosztów. Są to ci, którzy nabyli nieruchomość do końca 2021 r. Jeśli więc jesteś jedną z tych osób, sprawdź, co musisz zrobić, aby odliczyć amortyzację. Ustalanie wartości początkowej mieszkania Podstawę amortyzacji mieszkania na wynajem stanowi jego wartość początkowa. To właśnie od niej odliczysz procentowy spadek, który będzie stanowić ponoszony przez Ciebie koszt. Jak ustalić jej wysokość? Wszystko zależy od tego, w jaki sposób mieszkanie trafiło w Twoje posiadanie: Jeśli mieszkanie zostało przez Ciebie kupione, jego wartością początkową będzie zawarta w akcie notarialnym cena zakupu powiększona o wszelkie poniesione przez Ciebie koszty dodatkowe: opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego i założeniem księgi wieczystej, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od ustanowienia hipoteki itp. Amortyzacja obejmuje również koszty kredytu. Do wartości początkowej kupionego mieszkania możesz doliczyć również naliczone odsetki, ale dotyczy to tylko tych rat, które były wpłacone do dnia przekazania mieszkania do użytku. Pozostałe odsetki i prowizje będą stanowić koszty uzyskania przychodu. Jeżeli nieruchomość została uzyskana w spadku lub jako darowizna, wartość początkową stanowi jej wartość rynkowa. W jej ustaleniu pomoże Ci rzeczoznawca majątkowy, który dokona najbardziej precyzyjnej wyceny. Jeżeli nieruchomość została przez Ciebie samodzielnie wybudowana, istotny będzie całkowity koszt jej wytworzenia. W takim przypadku na wartość początkową nieruchomości składają się ceny wykorzystanych przy budowie materiałów oraz koszty zatrudnienia pracowników budowlanych. Do początkowej wartości mieszkania możesz doliczyć również koszty ulepszeń (obejmujących szeroko rozumianą przebudowę, rozbudowę, adaptację lub modernizację nieruchomości). Jeśli zdecydujesz się na takie rozwiązane, poniesione nakłady związane z remontem odliczysz przez amortyzację, a nie przez wliczenie ich w całkowite koszty uzyskania przychodu. Pamiętaj jednak, że koszty wliczane do wartości mieszkania nie obejmują kupionych przez Ciebie sprzętów i mebli. Metoda uproszczona Możesz skorzystać również z amortyzacji mieszkania na wynajem na podstawie uproszczonej metody obliczania wartości początkowej nieruchomości. Ustala się ją za pomocą prostego wyliczenia – mnożąc całkowitą powierzchnię domu lub mieszkania razy 988 zł. To wygodne rozwiązanie dla tych właścicieli mieszkań, którzy w przeszłości nie prowadzili ewidencji kosztów. Pamiętaj jednak, że korzystając z uproszczonej metody, otrzymasz wartość znacznie niższą niż przy uwzględnieniu ceny nabycia, wartości rynkowej czy kosztów wytworzenia. Amortyzacja mieszkania na wynajem – stawki Gdy obliczysz już wartość Twojej nieruchomości, możesz wyliczyć również wysokość odpisu amortyzacji mieszkania na wynajem. Roczna stawka amortyzacji wynosi: 1,5 % – dla budynków i lokali mieszkalnych, 2,5 % – dla właścicieli z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu oraz dla budynków i lokali niemieszkalnych. Uwaga: jeżeli posiadasz własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, ale jego wartość początkowa była wyliczana za pomocą metody uproszczonej, roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%. Amortyzacji mieszkania na wynajem możesz dokonać co miesiąc, co kwartał lub jednorazowo na koniec roku. Jeżeli chcesz ustalić wysokość miesięcznego odpisu, musisz pomnożyć wartość początkową przez obowiązującą Cię stawkę amortyzacji mieszkania na wynajem, a uzyskaną kwotę podzielić przez 12 (lub przez 4, jeżeli zdecydujesz rozliczać się co kwartał). Przyspieszona amortyzacja mieszkania na wynajem Jeśli posiadasz prawo własności do używanej nieruchomości, jesteś w jeszcze lepszej sytuacji – możesz dokonać przyspieszonego rozliczenia na podstawie indywidualnej stawki amortyzacji dla mieszkania na wynajem. W ten sposób możesz nawet obniżyć stawkę podatku do zera! Zastosowanie własnej stawki amortyzacji jest możliwe, gdy: przed dniem zakupu Twoje mieszkanie było użytkowane przynajmniej przez 5 lat (60 miesięcy), przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych dokonane zostały ulepszenia, których łączne koszty wyniosły co najmniej 30% wartości jego wartości początkowej. Indywidualna stawka amortyzacji dla mieszkania na wynajem może wynosić maksymalnie 10% – to próg, który wynika z określonego ustawą minimalnego okresu amortyzacji wynoszącego 10 lat. Stawkę amortyzacji określasz samodzielnie, dopasowując jej wysokość do uzyskiwanych przychodów. Najczęściej nie opłaca się więc wybierać stawki maksymalnej, żeby zbyt szybko nie “wyczerpać” możliwości odpisów amortyzacyjnych i nie osiągać zbyt wysokiej straty (kosztów uzyskania przychodów przewyższających osiągnięte przychody). Szybko amortyzując mieszkanie w pełni, stracisz możliwość obniżenia podatku w przyszłości. Kiedy wpisywać amortyzację do ewidencji? Stawki amortyzacji mieszkania na wynajem powinny znaleźć się w ewidencji w ostatnim dniu miesiąca. Pierwszy odpis amortyzacyjny jest jednak możliwy dopiero w miesiącu następującym po otrzymaniu pierwszego przychodu z wynajmu. Amortyzacja mieszkania na wynajem – przykład Jak wygląda amortyzacja mieszkania na wynajem w praktyce? Poniżej znajdziesz przykładowe wyliczenia zastosowane dla mieszkania opisanego następującymi kosztami: cena zakupu mieszkania: 150 000 zł opłaty notarialne i sądowe: 7 000 zł remont – koszt materiałów: 25 000 zł remont – koszt robocizny: 15 000 zł. Wartość początkowa mieszkania w tym przypadku będzie sumą wszystkich powyższych kosztów: 150 000 + 7 000 + 25 000 + 15 000 = 197 000 zł. Zakładając, że mieszkanie jest nowe, wysokość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego wyliczamy dla stawki 1,5%: 197 000 x 1,5% / 12 = 246,25 zł Co jednak, gdyby mieszkanie przed dniem zakupu było używane przynajmniej przez 5 lat? W takim przypadku przy wyliczeniach można wziąć nawet maksymalną indywidualną stawkę amortyzacji mieszkania na wynajem, czyli 10%: 197 000 x 10% / 12 = 1641,66 zł Oznacza to, że amortyzacja zrównoważy wysokość przychodów z tytułu najmu, jeśli nie przekroczą one wyliczonej kwoty 1641,66 zł (i nie ma żadnych dodatkowych kosztów uzyskania przychodu). W takim przypadku nie trzeba będzie płacić żadnego podatku. Właścicielom używanych mieszkań, którzy ponieśli spore nakłady radzimy przeprowadzić podobne wyliczenia przy ustalaniu ceny najmu. W ten sposób mogą sprawdzić, kiedy dzięki amortyzacji mieszkania na wynajem w ogóle nie będzie trzeba płacić podatku. fot. tytułowa: Tanja-Denise Schantz z Pixabay Chcesz szybko wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie! Dodaj ogłoszenie Chcesz szybko wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie!

W maju 2022 r. zawarł dwie umowy najmu na każdą z nich na okres 4 miesięcy, licząc od 1 czerwca 2022 r. Czynsz wynikający z pierwszej umowy wynosi 1.500 zł miesięcznie, a z drugiej 2.100 zł. Termin ich zapłaty za dany miesiąc przypada na 7. dzień danego miesiąca. Załóżmy, że najemca pierwszej przyczepy czynsz za wszystkie

Osoby wynajmujące składniki majątku (np. nieruchomości) poza działalnością gospodarczą – czyli świadczące usługi tzw. najmu prywatnego - mogą w 2022 roku płacić podatek od przychodów z tego najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych albo (od dochodów) według zasad ogólnych, tj. wg skali podatkowej PIT. Od 2023 roku najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jak płacić ryczałt od najmu prywatnego? Czym jest najem prywatny? Umowa najmu to popularna umowa cywilnoprawna, która pozwala na użytkowanie składników majątku innych osób przez czas oznaczony lub nieoznaczony za odpłatnością, którą jest czynsz oznaczony w pieniądzach lub innych świadczeniach. Stronami tej umowy są: wynajmujący, czyli najczęściej właściciel danego składnika, oraz najemca, czyli osoba użytkująca składnik na podstawie umowy najmu w zamian za czynsz. Polecamy: Ryczałt ewidencjonowany Podatnik, który świadczy usługi najmu prywatnego, może w 2022 r. podatek płacić w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych albo według zasad ogólnych (art. 71 ust. 1 ustawy nowelizującej z 29 października 2021 r.). Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. UWAGA! Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Mowa tu o najmie, który jest świadczony poza działalnością gospodarczą, tj. podatnik nie rejestruje w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej. Z uchwały NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) wynika, że to podatnik decyduje o tym, czy dany składnik wynajmowany jest w ramach najmu prywatnego czy też pozarolniczej działalności gospodarczej: Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 [ustawy o PIT], chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej. Jak wybrać ryczałt jako formę opodatkowania przychodów z najmu prywatnego? Do końca 2021 r. o wyborze opodatkowania przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu decydowało dokonanie pierwszej w roku podatkowym wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu. W przypadku osiągnięcia pierwszego przychodu z najmu prywatnego w grudniu równoznaczne z takim wyborem było złożenie zeznania PIT-28 (art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie). Z dniem 1 stycznia 2022 r. przepis ten został uchylony. Zdaniem autora z uwagi na przywołany wcześniej przepis przejściowy można go stosować również w 2022 r. PRZYKŁAD Podatnik rozpoczął wynajem mieszkania w marcu 2022 r. Pierwszy przychód osiągnął również w marcu. O wyborze ryczałtu będzie świadczyć jego wpłata, której powinien dokonać do 20 kwietnia 2022 r. Opodatkowania najmu prywatnego w formie ryczałtu nie wyłącza prowadzenie działalności gospodarczej wyłączonej z ryczałtu np. apteki (art. 6 ust. 1b ustawy o ryczałcie). PRZYKŁAD Podatnik prowadzi w ramach działalności gospodarczej sklep z częściami samochodowymi. Działalność gospodarcza jest wyłączona z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oprócz tego w ramach najmu prywatnego wynajmuje mieszkanie. Najem prywatny może być opodatkowany ryczałtem. Ryczałt od przychodów z najmu prywatnego - rozliczanie Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji przez najemcę zapłaty. Przychodami są bowiem otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty czynszu przychód po stronie wynajmującego nie powstanie. PRZYKŁAD Podatnik wynajął prywatne mieszkanie i wybrał ryczałt jako formę opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Czynsz ustalono na 1200 zł. Czynsz płatny będzie do 15. dnia każdego miesiąca. Najemca nie zapłacił w terminie czynszu za styczeń i luty 2022 r. Czynsze te zapłacił dopiero 15 marca 2022 r. Czynsze te stanowią przychód dopiero w marcu 2022 r., tj. w dacie faktycznego otrzymania. Przychodem z najmu jest tylko rzeczywisty przychód wynajmującego, czyli wartość uzyskanego przez niego faktycznego przysporzenia majątkowego. W praktyce będzie to wyłącznie czynsz za najem, jeżeli z umowy najmu będzie wynikać, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych. Inaczej organy podatkowe uznają, że przychodem wynajmującego są również ponoszone przez najemcę opłaty eksploatacyjne. Przykładem jest interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 5 sierpnia 2021 r. (nr w której możemy przeczytać, że: Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty pieniężne lub inne świadczenia powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący: - albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę), - albo pełni jedynie funkcję pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania. Nie można więc mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego – a więc i o przychodzie – po jego stronie. Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Regulując płatności związane z najmem wynajmujący wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany. Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wynajęła mieszkanie i zdecydowała się odprowadzać z tego tytułu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z umową, Wynajmujący (Wnioskodawczyni) jest zobowiązany do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd, a płatności tych dokonuje ze środków własnych. Kolejno przedstawia stosowne rachunki Najemcy jako podstawę do refundacji poniesionych kosztów. Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację, uznać zatem należy, że przysługujący Wnioskodawczyni – jako stronie wynajmującej – zwrot kosztów faktycznie przez Nią poniesionych na rzecz uprawnionych podmiotów jest Jej przychodem z najmu. W takiej sytuacji bowiem, uiszczając związane z utrzymaniem lokalu opłaty (koszty eksploatacyjne), do których ponoszenia Wnioskodawczyni się zobowiązała, nie pełni Ona – wbrew swojemu twierdzeniu – roli pośrednika między Najemcą a ww. podmiotami, gdyż pokrywa koszty eksploatacyjne z własnych środków finansowych, nie zaś ze środków pochodzących od Najemcy. W związku z powyższym, refundacja przez Najemcę kosztów, które Wnioskodawczyni opłaca własnymi środkami, ze względu na to, że – zgodnie z umową – to na Niej spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, zarówno wskazana w umowie kwota czynszu najmu, jak i otrzymywany od Najemcy zwrot równowartości poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zaznaczyć przy tym należy, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do analizy zapisów umowy najmu, które – wraz z odpowiedziami na poszczególne pytania wezwania – zawarto w piśmie uzupełniającym. Tak więc, za Wnioskodawczynią przyjęto, że zgodnie z ww. umową, jako strona wynajmująca jest Ona zobowiązana do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd. (…) W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej tutejszy organ informuje, że rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Co więcej, sprawa, na gruncie której została wydana powołana interpretacja, nie jest analogiczną do sprawy Wnioskodawczyni. Wskazywano w niej, że do ponoszenia opłat związanych z użytkowaniem lokalu zobowiązani są najemcy, podczas gdy w przedmiotowej sprawie ciężar takich opłat – zgodnie z zawartą umową – spoczywa na Wnioskodawczyni. Od 1 stycznia 2022 r. uregulowano wprost, że jeżeli wynajmujący przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z umowy najmu, a umowa ta między stronami nie wygasa, to opłaty ponoszone przez najemcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego w dniu zapłaty. Podatnik w przypadku ryczałtu nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodów. Ryczałt płaci od przychodu. Ryczałtowiec również przy najmie prywatnym może natomiast skorzystać ze zwolnień przewidzianych w art. 10 ustawy o ryczałcie (przedstawione w pkt 4 publikacji) oraz niektórych ulg podatkowych (przedstawione w pkt 5 publikacji). Jaka stawka ryczałtu od najmu? Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Po przekroczeniu przez podatnika przychodów z najmu w kwocie 100 000 zł podatnik od nadwyżki płaci ryczałt według stawki 12,5%. W przypadku osiągania przychodu z najmu przez małżonków limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków. PRZYKŁAD Podatnik w 2022 r. osiągnął przychód z najmu kilku mieszkań w kwocie 120 000 zł. Do kwoty 100 000 zł podatnik opodatkował ten przychód ryczałtem według stawki 8,5%. Od nadwyżki ponad 100 000 zł podatnik dalej płaci ryczałt, ale według stawki 12,5%. Podatnik zapłacił w sumie 11 000 zł podatku = (100 000 zł × 8,5%) + (20 000 zł × 12,5%). Najem prywatny a ewidencji przychodów Przy przychodach z najmu prywatnego ryczałtowcy nie mają obowiązku prowadzić ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie). Wysokość przychodów ustalana jest na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie, np. przelewu na rachunek wynajmującego. Zapłata ryczałtu Ryczałt wpłaca się miesięcznie albo kwartalnie. Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20. Następnego miesiąca, a za grudzień przed upływem terminu do złożenia zeznania (art. 21 ust. 1 ustawy o ryczałcie). Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, a za czwarty kwartał przed upływem terminu do złożenia zeznania (art. 21 ust. 1a ustawy o ryczałcie). Wpłaty dokonuje się na mikrorachunek podatnika. Kwartalnie ryczałt mogą wpłacać podatnicy rozpoczynający najem prywatny oraz podatnicy, których przychody z najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły równowartości 200 000 euro (art. 21 ust. 1b ustawy o ryczałcie). W 2022 r. prawo do kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy, których przychody z najmu w 2021 r. nie przekroczyły kwoty 918 820 zł. Warunkiem wpłacania ryczałtu kwartalnie jest zawiadomienie o tym urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania. O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c ustawy o ryczałcie). Rozliczenie roczne w PIT-28 Rocznego rozliczenia przychodów z najmu prywatnego opodatkowanych ryczałtem należy dokonać w zeznaniu PIT-28. Zeznanie PIT-28 za 2021 r. należy złożyć do 28 lutego 2022 r. Rozliczenie najmu przez małżonków Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, przychody z najmu wspólnej nieruchomości rozliczają po połowie. Mogą jednak złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że przychody te będzie rozliczać tylko jedno z nich (art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie). Oświadczenie to składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego (art. 12 ust. 7 ustawy o ryczałcie). PRZYKŁAD Małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje wspólność ustawowa, wynajęli w czerwcu 2022 r. wspólne mieszkanie. W czerwcu uzyskali również pierwszy przychód z tego najmu. Do 20 lipca 2022 r. mogą złożyć oświadczenie do naczelnika właściwego według miejsca ich zamieszkania o rozliczeniu całości przychodów z najmu tego mieszkania przez jednego z małżonków. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ustawy o ryczałcie). Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków (art. 12 ust. 8a ustawy o ryczałcie). Oświadczenie o wyborze oraz zawiadomienie o rezygnacji mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków (art. 12 ust. 8c ustawy o ryczałcie). Wzór oświadczenia o opodatkowaniu ryczałtem najmu prywatnego tylko przez jednego z małżonków Podstawa prawna: ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne („ustawa o ryczałcie”). Artykuł jest fragmentem publikacji „Ryczałt ewidencjonowany”. Kup książkę! Kup PDF! Grzegorz Ziółkowski, doradca podatkowy

Redakcja PIT.pl 28 listopada 2022. Z końcem roku 2022 kończy się vacatio legis w zakresie możliwości odliczenia kosztów związanych z przedmiotem najmu prywatnego przy wyborze skali podatkowej jako formy opodatkowania.Przepis przejściowy dopuszczał w roku 2022 dla wynajmujących prywatnych możliwość rozliczenia stawek według stanu Podatek od wynajmu mieszkania do końca roku 2021 może być rozliczany na zasadach ogólnych i ryczałtowo. Wprowadzony Polski Ład wskazuje, że w 2022 roku jedyną możliwą formą rozliczeń podatku od wynajmu mieszkań będzie ryczałt. Niesie to ze sobą ogromne straty dla wielu osób, które rozliczając wynajem miały możliwość odliczenia od przychodu kosztów amortyzacji i wielu innych wydatków. Z naszego artykułu dowiesz się, jak i do kiedy rozliczyć podatek oraz kto jest zobowiązany do zapłaty podatku od także nasz artykuł: Podatek od zakupu nieruchomości - kto i w jakiej sytuacji powinien go zapłacić?Wynajem mieszkań - formy opodatkowania do 2021 rokuDo końca 2021 roku obowiązują dwie formy opodatkowania najmu prywatnego. Są to:zasady ogólne;ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W przypadku ryczałtu zapłacie podlegał podatek obliczony od kwoty przychodu, natomiast zasady ogólne pozwalały na skorzystanie z kwoty wolnej od podatku oraz odliczenia kosztów udokumentowanych fakturami. W ten sposób możliwe było pomniejszenie przychodu o amortyzację nieruchomości, czynszu, kosztów poniesionych w związku z użytkowaniem mediów oraz poniesionych na remont czy 2022 roku nie ma możliwości korzystania z opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych (skala podatkowa). Najem prywatny – ogólne informacjePodatek od wynajmu mieszkania do końca 2021 roku może być rozliczany na zasadach ogólnych lub za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Polski Ład, którego regulacje wchodzą w życie wraz z początkiem 2022 roku, wprowadza szereg zmian w podatkach. Zmiany te objęły również podatek od wynajmu mieszkania. Sprawiają one, że wynajem mieszkań stanie się dużo mniej opłacalny niż przy aktualnie obowiązujących przepisach. Do tej pory wiele firm i osób fizycznych kupując mieszkania pod wynajem, rozliczało je na zasadach ogólnych, mając możliwość amortyzacji nieruchomości. Zaliczana ona była do kosztów uzyskania przychodu, dzięki temu możliwa była zapłata dużo niższego podatku. Zgodnie ze zmianami określonymi w Polskim Ładzie najem prywatny już od 2022 roku będzie rozliczany za pomocą ryczałtu ewidencjonowanego. Skutkuje to utratą prawa do amortyzacji nieruchomości i opodatkowania najmu na podstawie zasad ogólnych. Dodatkowo takie osoby stracą prawo, nie tylko do zaliczania kosztów amortyzacji, ale również wydatków na remonty, czynsz i wyposażenie, na które podatnicy posiadają różnorodne faktury. Brak takiej dokumentacji uniemożliwia odliczenie wydatków od przychodu. Okazuje się, że w większości przypadków jest to ogromne obciążenie, które sprawi, że wynajem stanie się nieopłacalny. Od 2022 roku wszyscy podatnicy, którzy osiągają przychody z wynajmu mieszkań, będą opodatkowani jedynie poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma możliwości wyboru innej formy rozliczeń z fiskusem. Warto wiedzieć, że w przypadku ryczałtu nie zachodzą zmiany, dlatego rozliczenia te są możliwe na dotychczasowych zasadach, tj.:stawka podatku 8,5% do kwoty 100 tys. złotych przychodu;stawka podatku 12,5% od nadwyżki powyżej kwoty 100 tys. złotych przychodu z najmu. Kto musi płacić podatek od wynajmu mieszkania?Podatek od wynajmu mieszkania to danina, która wynika z czerpania zysków z wynajmu mieszkania, budynku czy lokalu innym. Są to wszystkie umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i inne o podobnym charakterze. Każda osoba, która uzyskuje przychód z tego tytułu, musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym na odpowiednim formularzu. Jest również zobowiązana do zapłaty podatku, miesięcznie lub kwartalnie. Od 2022 roku w myśl zasad określonych w Polskim Ładzie podatnicy mają możliwość ich rozliczania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na formularzu jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania? Jako że wynajem wiąże się z uzyskaniem przychodu, każdy podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku z tego tytułu. Do momentu obowiązywania zasad ogólnych w rozliczeniach wynajmu możliwe było skorzystanie z kwoty wolnej od podatku. Wprowadzenie zmian sprawia, że podatek od wynajmu mieszkania może być jedynie rozliczany za pomocą ryczałtu, gdzie nie ma możliwości skorzystania z uniknięcia zapłaty podatku przy uzyskaniu bardzo niskiego dochodu. Wynajmując mieszkanie można wpisać w wyszukiwarce hasło "podatek od wynajmu mieszkania kalkulator" i w ten sposób policzyć kwotę, jaką trzeba będzie wpłacić do Urzędu Skarbowego. Podatek od wynajmu mieszkania - jak go rozliczyć?Podatek od wynajmu mieszkania rozliczany na zasadach ogólnych. Oblicza się go za pomocą dwóch stawek 17% i 32% po przekroczeniu kwoty dochodu 85 528 zł. Te regulacje obowiązują jedynie do końca 2021 roku. Deklarację PIT-36 należy złożyć do końca kwietnia do Urzędu Skarbowego. Możliwe jest również odliczenie wszystkich kosztów. Od 2022 roku każda osoba, która uzyskuje przychody z wynajmu, jest zobowiązana do jego rozliczenia ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że zastosowanie mają dwie stawki: 8,5% i 12,5% (nadwyżka od kwoty 100 tys. złotych). Podatek od wynajmu mieszkania ryczałt, wymaga złożenia za każdy rok podatkowy zeznania do Urzędu Skarbowego. Jest to PIT-28, który składa się do końca lutego każdego roku podatkowego. W przypadku opodatkowania wynajmu na zasadach ogólnych obowiązkiem podatnika jest samodzielne regulowanie zaliczek na poczet podatku dochodowego. Muszą one wpłynąć na odpowiednie konto fiskusa najpóźniej 20 dnia każdego miesiąca, następującego po miesiącu, w którym osiągniętego dochód (np. za październik do 20 listopada). Dodatkowo konieczne jest złożenie zeznania podatkowego do końca kwietnia ( w 2022 roku jest to 2 maj). Już od stycznia 2022 roku nie ma możliwości rozliczeń na zasadach ogólnych, dlatego każdy podatnik posiadających przychody z najmu musi rozliczać je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Konieczne jest wpłacanie zaliczek ryczałtowych do każdego 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Jeśli jednak podatnik rozlicza się kwartalnie, powinien zapłacić podatek 20 dnia miesiąca następującego po kwartale, w którym osiągnięto przychód (tj. za styczeń- marzeń do 20 kwietnia itd.). Rozliczenie roczne PIT-28 wraz z podatkiem za grudzień lub ostatni kwartał, musi trafić do Urzędu Skarbowego już na koniec lutego każdego roku podatkowego. Pamiętajmy, że nie ma obowiązku informowania Urzędu Skarbowego o wynajmie. Pierwsze odprowadzenie ryczałtu od wynajmu jest informacją dla fiskusa o otrzymywanych przychodach z tego tytułu. Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania?Podatek od wynajmu podlega zapłacie do Urzędu Skarbowego na specjalny numer rachunku bankowego. To tzw. mikrorachunek wygenerowany za pomocą numeru PESEL lub NIP podatnika. Na ten numer konta trafiają jedynie zobowiązania indywidualne podatnika, dzięki temu Urząd Skarbowy ma szybki wgląd do jego zobowiązań oraz zniwelowane do minimum jest ryzyko pomyłki. Sprawdź także:
Podatnik, który płaci podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania, nie będzie miał możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku oraz odliczenia od przychodu kosztów jego uzyskania Małżonkowie czerpiący dochód z wynajmu mieszkania należącego do ich wspólnoty majątkowej, którzy chcą rozliczyć się na podstawie podatku
Podatek od wynajmu mieszkania budzi spore wątpliwości. Kwestie opodatkowania dochodów z tytułu najmu miały uregulować przepisy wprowadzone przez Polski Ład, ale tak się nie stało. Mieliśmy i nadal mamy kilka modeli opodatkowania do wyboru, w zależności od naszych preferencji oraz sytuacji. Co trzeba wiedzieć o podatku od wynajmu mieszkania? Spis treściNajem prywatny 2021 a 2022Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczejPodatek od wynajmu mieszkania - terminyObliczanie podatku od wynajmu mieszkaniaJeszcze najem prywatny czy już działalność gospodarcza?Wcześniejsze przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkaniaPodatek od wynajmu mieszkania a spółka Najem prywatny 2021 a 2022 Czym jest najem prywatny? To taka forma wynajmu mieszkania, która nie jest realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Do 2021 roku takie dochody można było rozliczać na tzw. zasadach ogólnych – według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł, a następnie 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). Wybór zależał tak naprawdę tylko od naszych preferencji – w zależności od tego, jakie koszty w związku z wynajmem ponosił wynajmujący. Jeśli te koszty były relatywnie wysokie, bardziej opłacalna była skala podatkowa. Wynika to z faktu, że podstawą opodatkowania był dochód – a zatem przychód pomniejszony o koszty (remonty, opłaty, amortyzacja). Jeśli jednak koszty były niewielkie, to dużo bardziej atrakcyjny był ryczałt – rozliczenia były dużo prostsze (brak możliwości odliczenia kosztów i korzystania z kwoty wolnej od podatku = brak problemu z obliczaniem podstawy opodatkowania), a stawki znacznie niższe. Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu, od 2022 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego miał być ryczałt. Stawki ryczałtu dla przychodów z tego tytułu nie uległy zmianie i nadal wynoszą 8,5% i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł przychodu). Ale ustawodawca wprowadzając przepisy Polskiego Ładu pozostawił podatnikom pewną furtkę. Otóż wynajmujący, który w 2021 roku płacił podatek od dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych, może (ale nie musi) kontynuować rozliczanie najmu na tych samych zasadach, jednak tylko do końca 2022 r. Natomiast, jeśli już w 2021 roku wynajmujący wybrał ryczałt od przychodów, to w 2022 roku nie może przejść na zasady ogólne. Możliwość rozliczania dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych potrwa tylko do końca 2022 roku, a zatem w niektórych przypadkach wynajmujący będą zobowiązani do opodatkowania przychodów z tytułu najmu ryczałtem dopiero od 2023 roku. Do kiedy można odliczyć od podatku koszt remontu mieszkania pod wynajem? Ryczałt od najmu obowiązkowy od 2023 roku. Kto straci? Jaki będzie rynek najmu w Polsce? Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej Do 2020 roku osoby wynajmujące nieruchomości w ramach prowadzonej działalności nie mogły korzystać z możliwości ryczałtowego opodatkowania dochodu uzyskiwanego z tego tytułu. W związku z tym, dochód musiały opodatkować na zasadach ogólnych przyjętych dla prowadzenia działalności gospodarczej – według skali podatkowej (17% i 32%) lub liniowo (19%). Sytuacja nieco zmieniła się od stycznia 2021 r., kiedy to ustawodawca dał możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w ramach prowadzonej działalności. Potwierdzenie tego można znaleźć w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 roku (nr Interpretacja ta wskazuje wprost, że: „od dnia 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej. Tym samym od dnia 1 stycznia 2021 roku na możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu fakt, że wynajem nieruchomości nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą”. W 2022 roku ta sytuacja nie uległa zmianie – przedsiębiorcy nadal mogą opodatkować dochody uzyskiwane z tytułu najmu na trzy różne sposoby: według skali podatkowej (17% i 32%), liniowo (19%), według ryczałtu (8,5%, i 12,5%). I wydawać by się mogło, że w obecnej sytuacji najwygodniej jest rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, ale… Trzeba mieć na uwadze, że Polski Ład wprowadził szereg zmian dla przedsiębiorców, które mogą spowodować, że choć na pierwszy rzut oka opodatkowanie dochodów z tytułu najmu w ramach działalności wydaje się bardziej atrakcyjne (z uwagi na możliwość rozliczania kosztów), to jednak inne obciążenia te korzyści mogą zniwelować. Mowa przede wszystkim o nowych zasadach obliczania składki zdrowotnej. Składka zdrowotna w przypadku opodatkowania zasadach ogólnych jest naliczana od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej i wynosi 4,9% dochodu w przypadku rozliczenia liniowego i aż 9% w przypadku rozliczenia na skali. Co więcej, składka nie może zostać odliczona od podatku dochodowego w żadnej części. Należy pamiętać, że przedsiębiorcy „będący na ryczałcie” też zobowiązani są do opłacania składki zdrowotnej. Od 2022 roku jej wyliczenie będzie zależeć od osiągniętego przychodu. Składka wynosi 9% podstawy jej wymiaru, czyli: 60% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach nieprzekraczających 60 000 zł; 100% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach w przedziale od 60 000 zł do 300 000 zł; 180% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach przekraczających 300 000 zł. Do składki zdrowotnej dochodzą jeszcze składki na ubezpieczenie społeczne, chyba że przedsiębiorca ma inny tytuł do tych ubezpieczeń. Ponadto, co do zasady wynajem lokali jest usługą, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, więc do kwoty najmu należy jeszcze doliczyć ten podatek. Jeśli mamy zawarte umowy z konsumentami, musimy również zaopatrzyć się w kasę fiskalną. Niewykluczone, że będziemy też potrzebowali wsparcia księgowego, który pomoże nam z rozliczeniami (w tym uwzględnianiem amortyzacji). Te wszystkie aspekty znacznie zwiększą obciążenia dla osób chcących prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie. Dodatkowym aspektem, który trzeba brać pod uwagę przy rozważaniu założenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkania jest to, co robimy zawodowo na co dzień i czy działalność gospodarcza jest naszym jedynym źródłem dochodu. Jeśli nie, należy zwrócić uwagę na dwie ważne kwestie podatkowe: w przypadku opodatkowania działalności gospodarczej według skali – przychody z tej działalności łączą się z innymi przychodami opodatkowanymi w ten sposób. Oznacza to, że jeśli np. prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, a do tego jeszcze pracujemy na etacie, to te dwa źródła się łączą i stanowią podstawę do opodatkowania. Należy mieć to na względzie pod kątem ewentualnego przekroczenia progu podatkowego; w przypadku opodatkowania działalności gospodarczej podatkiem liniowym lub ryczałtem – takie rozwiązanie wyłącza możliwość wspólnego rozliczenia z małżonkiem. Podatek od wynajmu mieszkania - terminy Terminy płatności podatku nieco się różnią w zależności od tego, czy wynajmujący opodatkowuje dochody w oparciu o ryczałt, czy stosuje zasady ogólne (skala lub podatek liniowy). Ryczałt W przypadku opodatkowania ryczałtem, wynajmujący opłaca po prostu ryczałt w trakcie roku w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a po jej przekroczeniu w wysokości 12,5%. Jednak opłaca ten podatek dopiero w chwili uzyskania środków. Zatem przykładowo, jeśli wynajmujący wynajął mieszkanie, a najemca nie zapłacił w terminie czynszu za styczeń i luty i zapłacił je dopiero w marcu, to wynajmujący uzyskał przychód z najmu dopiero w marcu, czyli w momencie faktycznego otrzymania należności. Jeśli wynajmujący prowadzi działalność, która opodatkowana jest ryczałtem, powinien jeszcze dodatkowo uiszczać co miesiąc składki w przewidywanej wysokości. Skala – najem prywatny W przypadku opodatkowania dochodów z najmu prywatnego według zasad ogólnych, tj. według skali, wówczas wynajmujący nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych wynajmujący wykaże dopiero w rocznym zeznaniu PIT-36 (czyli do 30 kwietnia roku następnego) i zapłaci w takiej kwocie, jaka wynika z tego zeznania. Działalność gospodarcza Inaczej rzecz będzie się miała w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą opodatkowaną skalą lub podatkiem liniowym. Te osoby co miesiąc zobowiązane są do odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy. Obliczanie podatku od wynajmu mieszkania Co do zasady ryczałt powinien być prostszy. Z jednej strony tak właśnie powinno być – kwota do stanowiąca podstawę do obliczenia wysokości opodatkowania nie ulega zmianie, nie rozliczamy kosztów. Do obliczenia wartości podatku wyciąga się iloczyn przychodu i stawki podatku. Ale jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach. Sęk w tym, co jest uznawane za przychód. Bardzo często przecież poza czynszem, wynajmujący pobierają od najemców dodatkowe opłaty związane z utrzymaniem lokalu – rozliczenie za media, koszty odprowadzane do wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za śmieci, zużycie wody itp. Czy te opłaty również wlicza się do podstawy opodatkowania ryczałtem? Niestety, tak. Zgodnie z interpretacją organów skarbowych, podstawą opodatkowania ryczałtem (czyli przychodem) jest kwota, która trafia bezpośrednio do wynajmującego. Jeśli zgodnie z umową najmu, na rachunek wynajmującego wpływa kwota czynszu powiększona o wszelkie opłaty związane z korzystaniem z lokalu, to ta powiększona kwota stanowi podstawę do opodatkowania. Dlatego w umowach z najemcami warto właściwie uregulować kwestię ponoszenia przez najemcę tych opłat, aby nie płacić zbędnie podatku od kwot, które i tak zostaną wydane na utrzymanie lokalu. Jeszcze najem prywatny czy już działalność gospodarcza? Jak widać, kwestie podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania w sporej części zależą od tego, czy najem jest prywatny, czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Kiedy zatem można uznać, że prowadzimy działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali? Zgodnie z ustawą z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców, działalność gospodarcza to taka, która jest prowadzona: w celu osiągnięcia dochodu, w sposób ciągły, w sposób zorganizowany. Wcześniejsze przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania W związku z przedstawioną powyżej definicją działalności gospodarczej, na przestrzeni lat powstawało wiele wątpliwości, w którym momencie można mówić o tym, że wynajmujący już prowadzi działalność gospodarczą, a kiedy takiej działalności nie prowadzi i po prostu uzyskuje dochody z najmu prywatnego. Wiele osób wynajmuje przecież więcej niż jeden lokal. Czy to już spełnia przesłanki do uznania, że takie osoby prowadzą działalność gospodarczą? Gdzie jest granica pomiędzy najmem prywatnym, a działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie? Od lat organy podatkowe i podatnicy prowadzili w tym zakresie spór. Urzędy skarbowe chętnie uznawały, że wynajem kilku nieruchomości jest wystarczający do uznania, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą. Wynikało to z faktu, że do roku 2020 osoby wynajmujące nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie mogły korzystać z możliwości ryczałtowego opodatkowania dochodu uzyskiwanego z tego tytułu. W związku z tym, dochód musiały opodatkować na zasadach ogólnych przyjętych dla prowadzenia działalności gospodarczej – według skali podatkowej (17% i 32%) lub liniowo (19%). Tymczasem ryczałt (w pewnych okolicznościach) był dużo bardziej korzystny – wynosił bowiem 8,5% (do kwoty 100 000 zł) i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł). Sytuacja nieco zmieniła się od stycznia 2021, kiedy to ustawodawca dał możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w ramach prowadzonej działalności. Przepisy te może i wyeliminowały jeden problematyczny aspekt – formę opodatkowania. Jednak wątpliwości cały czas pozostały – czy wynajem na nieco większą skalę jest już traktowany jako działalność gospodarcza czy nie? Nowelizacja dała możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów uzyskiwanych w ramach działalności – ale przecież to nie jest jedyna kwestia związana z tą tematyką. Wynajmujący – jako osoba prowadząca działalność gospodarczą podlegałby ubezpieczeniom społecznym, musiałby zarejestrować swoją działalność w CEIDG i zgłosić się do ZUS. Dlatego ustalenie, kiedy mamy do czynienia z działalnością, a kiedy z najmem prywatnym nadal pozostaje szalenie istotne z punktu widzenia wynajmujących. Opisany problem wydaje się rozwiązywać uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 roku (sygn. akt II FPS 1/21). Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Z powyższego można wyciągnąć wniosek, że to czy najem nieruchomości prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest to najem prywatny, decyduje sam podatnik. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, przeznaczony do najmu krótkoterminowego, czy użytkowy. Zatem w tym zakresie wynajmujący mają możliwość wyboru. Podatek od wynajmu mieszkania a spółka Jeśli żadna z powyższych form (najem prywatny i działalność gospodarcza) nie spełniają oczekiwań wynajmującego, bo przy ryczałcie nie uwzględnia się kosztów, a prowadzenie działalności gospodarczej powoduje znaczący wzrost obciążeń przez składkę zdrowotną, warto rozważyć założenie spółki, której przedmiotem działalności będzie wynajem lokali. Spółka komandytowa W obecnej sytuacji wydaje się atrakcyjna. Taka spółka musi mieć co najmniej dwóch wspólników – komplementariusza (który odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczeń) oraz komandytariusza (którego odpowiedzialność ograniczona jest do pewnej kwoty). Jeśli w spółce komandytowej wspólnikami są osoby fizyczne, to taka forma z podatkowego punktu widzenia jest całkiem przyjazna. Spółka komandytowa jest wprawdzie podatnikiem podatku CIT (19% lub 9%), a dodatkowo, od wypłaconych zysków, wspólnicy płacą podatek PIT (19%), ale: w przypadku komplementariusza – podatek PIT z tytułu udziału w zyskach spółki komandytowej pomniejsza się o kwotę odpowiadającą iloczynowi procentowego udziału komplementariusza w zysku tej spółki i podatku należnego od dochodu tej spółki za rok podatkowy, z którego przychód z tytułu udziału w zysku został uzyskany. Innymi słowy, komplementariusz odlicza od swojego podatku PIT odpowiednią część podatku CIT zapłaconego przez spółkę komandytową; w przypadku komandytariusza – zwalnia się od podatku dochodowego kwotę stanowiącą 50% przychodów uzyskanych przez komandytariusza z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej, nie więcej jednak niż 60 000 zł w roku podatkowym z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej. Innymi słowy, od połowy uzyskanych zysków (nie więcej niż od 60 000 zł) nie płaci się podatku PIT z tytułu udziału w zysku. Jeśli zaś chodzi o składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, to wspólnicy spółki komandytowej są objęci obowiązkiem składkowym – zarówno w zakresie ubezpieczeń społecznych jak i zdrowotnych. Jest jednak pewna kluczowa różnica. Chodzi o wysokość składki zdrowotnej – w przypadku wspólników spółki komandytowej jej wysokość nie jest uzależniona od wysokości dochodu, lecz pozostaje ryczałtowa – wynosi będzie 9% podstawy, którą stanowi kwota przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia z czwartego kwartału roku poprzedniego, ogłaszanego przez GUS. Przeciętne wynagrodzenie za czwarty kwartał 2021 r. wynosiło około 5 900 zł, co oznacza, że składka zdrowotna dla wspólników spółki komandytowej w roku 2022 wynosi około 530 zł miesięcznie. Jest ona stała – niezależna od uzyskiwanego dochodu. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W jej przypadku nie ma żadnego obowiązku składkowego (pod warunkiem, że spółka ma więcej niż jednego wspólnika). Jest też bardziej bezpieczną formą – wspólnicy spółki z nie ponoszą odpowiedzialności za jej zobowiązania. Największym minusem takiej spółki jest to, że podobnie jak spółka komandytowa jest ona podatnikiem podatku CIT (19% lub 9%), a od zysków ze spółki z wspólnicy płacą dodatkowy podatek PIT w wysokości 19%. Różnica polega na tym, że w przypadku spółki z wspólnicy płacą PIT, bez możliwości zastosowania analogicznych zwolnień, jak wspólnicy spółki komandytowej (tzw. podwójne opodatkowanie). Ta forma prowadzenia działalności rekomendowana byłaby przy większych przedsięwzięciach, obarczonych większym ryzykiem. Jeśli wynajmujący chciałby zdecydować się na założenie spółki, warto w pierwszej kolejności spotkać się ze specjalistą i rozważyć wszystkie za i przeciw, a przede wszystkim dobrać odpowiednie rozwiązania. Możliwości jest kilka, począwszy od wniesienia nieruchomości aportem, przekształcenia prowadzonej działalności gospodarczej, na sprzedaży kończąc. Każde z tych rozwiązań różni się w skutkach, przede wszystkim podatkowych, które mogą mieć znaczenie również na przyszłość. Jak widać, temat wynajmu mieszkania z podatkowego punktu widzenia nie jest łatwy. Dopiero od 2023 będziemy mieli proste zasady rozliczeń podatkowych, ale dotyczyć one będą tylko najmu prywatnego. Zmienione reguły pozbawiają możliwości ujmowania kosztów uzyskania przychodu, więc nie zawsze będą korzystne dla wynajmujących. Dlatego warto rozważyć rozpoczęcie działalności, jeśli ponosimy spore wydatki na wynajmowane lokale. Jaką formę ta działalność powinna przyjąć – zależy od preferencji. Może to być jednoosobowa działalność gospodarcza, ale w niektórych przypadkach spółka może okazać się bardziej optymalnym rozwiązaniem. W dzisiejszych czasach nie ma już uniwersalnego rozwiązania. W zgodzie z prawem – co grozi za wynajmowanie mieszkania “na czarno”? Podatki związane z wynajmowaniem mieszkania nie są małe (zob. „Podatek od wynajmu mieszkania. Jak rozliczać wynajem?„). Dlatego kuszącym wydaje się pomysł wynajmowania bez zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego. Wiele osób dysponujących wolnym mieszkaniem decyduje się na jego wynajęcie za pośrednictwem portali internetowych typu Najczęściej dotyczy to nieruchomości położonych w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych. Spore zaskoczenie budzi fakt otrzymywania decyzji z wyższym podatkiem od nieruchomości. Czy zasadnie prywatne mieszkanie wynajmowane przez powinno być opodatkowane podwyższoną stawką podatku od nieruchomości? Sprawdź, jak rozliczyć podatek od nieruchomości za najem mieszkania! Podstawowe założenia podatku od nieruchomości W celu wyjaśnienia postawionego pytania należy przede wszystkim wyjaśnić, że podatek od nieruchomości zasadniczo obciąża właściciela. Co równie istotne, ustawa przewiduje dwie różne stawki podatkowe w stosunku do budynków lub ich części. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stawka podatku od nieruchomości wynosi od budynków lub ich części: mieszkalnych – 0,51 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. Jak zatem widać, znaczne zróżnicowanie stawek podatkowych uzależnione jest od sposobu wykorzystywania nieruchomości. W przypadku gdy mamy do czynienia z nieruchomościami mieszkalnymi, otrzymamy decyzję ze znacznie niższą stawką podatkową. Jeżeli natomiast nieruchomość jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, to stawka podatkowa jest dużo większa. Wysokość stawki podatku od nieruchomości w przypadku prywatnych mieszkań uzależniona jest od sposobu wykorzystywania. Nieruchomości związane z działalnością gospodarczej Według obiegowej opinii w przypadku, gdy podatnik decyduje się na najem mieszkania przez i nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej, to mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną i należy zastosować obniżoną stawkę podatkową. W celu zweryfikowania prawidłowości tego stanowiska po pierwsze należy zbadać, w jaki sposób ustawa o podatkach i opłatach lokalnych rozumie pojęcie działalności gospodarczej. Otóż w świetle art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy: „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a”. Zwróćmy zatem uwagę, że wymieniono nie tylko przedsiębiorcę, lecz także „inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą”. Jak natomiast podaje art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. W myśl natomiast art. 3 Prawa przedsiębiorców działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Suma powyższych definicji wskazuje, że pojęcie działalności gospodarczej jest związane z kryteriami o charakterze obiektywnym. Nie ma w tym kontekście znaczenia brak formalnej rejestracji firmy w CEIDG. Najem mieszkania przez bez wątpienia jest działalnością zarobkową prowadzoną w sposób ciągły. To oznacza, że jest to aktywność, które spełnia warunki do uznania za działalność gospodarczą. Osoby wynajmujące prywatne nieruchomości poprzez portale internetowe typu działają w sposób zarobkowy i ciągły, co oznacza, że spełniają kryteria działalności gospodarczej określone w ustawie. Powyższe stanowisko może wzbudzać wątpliwości i zdziwienie wśród podatników, dlatego też warto przywołać przykład z orzecznictwa. Jak możemy przeczytać w wyroku NSA z 29 stycznia 2016 r., II FSK 3348/13:„Jeżeli skarżący prowadzili działalność polegającą na stałym (za pośrednictwem strony internetowej) wynajmowaniu pokoi turystom, działalność ta miała charakter zorganizowany (skarżący informację o tym zamieścili w Internecie, dostosowali budynki do prowadzenia tego typu działalności) i podjęta była w celu zarobkowym (pokoje wynajmowane były odpłatnie), to zasadne jest uznanie, że prowadzili działalność gospodarczą”. Nieruchomość prywatna - najem mieszkania W świetle powyższych wyjaśnień należy uznać, że działalność polegająca na świadczeniu usług noclegowych w prywatnych nieruchomościach za pośrednictwem portali internetowych wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej. Co ważne, w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że podatnik nie jest formalnie zarejestrowanym w CEIDG przedsiębiorcą. Pamiętajmy, że dla uznania mieszkania za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej wystarczające jest stwierdzenie, że jest ono wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie Prawo przedsiębiorców. To z kolei prowadzi do wniosku, że w sytuacji gdy osoba fizyczna rozpocznie wynajmowanie pokoi, to tym samym stanie się innym podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o którym mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy. W konsekwencji zastosowanie znajdzie wyższa stawka podatku od nieruchomości przewidziana dla nieruchomości związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przykład 1. Osoba fizyczna postanowiła wynajmować swoje prywatne mieszkanie przez Na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych taka działalność jest traktowana jako działalność gospodarcza, co powoduje, że nieruchomość będzie opodatkowana wyższą stawką podatku od nieruchomości. W świetle obowiązujących przepisów oraz wydawanych orzeczeń sądowych prywatna nieruchomość wynajmowana przez osobę fizyczną poprzez serwisy internetowe jest opodatkowana wyższym podatkiem od nieruchomości. Jak czasowe zamieszkiwanie przez podatnika wpływa na najem mieszkania? Ustaliliśmy, że wynajmowanie nieruchomości w opisanych warunkach spełnia kryteria do uznania, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Warto rozważyć, czy na zmianę takiej kwalifikacji może mieć okoliczność, że podatnik czasowo będzie zamieszkiwał w wynajmowanym mieszkaniu (np. poza sezonem wakacyjnym). Czy zmieni to sposób kwalifikacji funkcji nieruchomości? Niestety w ocenie organów państwowych taka sytuacja nie powoduje, że nieruchomość można uznać za mieszkalną. Okoliczność możliwości czasowego przebywania właściciela w nieruchomości nie jest tu decydująca. W sytuacji zajęcia lokalu na cele działalności gospodarczej nie jest istotne, czy i w jakim zakresie właściciel korzysta z tego lokalu na własne potrzeby. Przykład 2. Osoba fizyczna postanowiła wynajmować swoje prywatne mieszkanie przez Mieszkanie jest wynajmowane w okresie wakacyjnym, natomiast przez pozostały okres osoba ta mieszka w tej nieruchomości. Na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nadal mamy do czynienia z nieruchomością związaną z działalnością gospodarczą, co oznacza, że obowiązuje wyższa stawka podatku od nieruchomości. O opodatkowaniu podwyższoną stawką podatku od nieruchomości decyduje zajęcie mieszkania prywatnego na cele działalności gospodarczej. Nie zmienia formy kwalifikacji czasowe przebywanie właściciela w nieruchomości. Wynajmowanie prywatnych nieruchomości, w tym najem mieszkania, jest zjawiskiem tak powszechnym, że warto poświęcić więcej uwagi zagadnieniu opodatkowania takiego przypadku podatkiem od nieruchomości. Przedstawiona analiza wskazuje, że większość przypadków będzie jednak uznawana za związaną z działalnością gospodarczą, co nieodłącznie wiąże się z wyższymi stawkami podatku od nieruchomości.
Podatnicy zamierzający wynajmować swoje nieruchomości (zarówno grunty jak i budynki) muszą określić, w jaki sposób będą rozliczać z tego tytułu podatek dochodowy. Do wyboru mają w sumie cztery formy opodatkowania, z czego dwie dotyczą najmu prywatnego. Tutaj należy pamiętać, że obowiązują nieco inne zasady powstawania
Od 1 lipca 2022 roku obowiązują nowe zasady podatkowe. Stawka podatku dochodowego od osób fizycznych została zmniejszona z 17% na 12%. Nowa wysokość składki dotyczyć będzie wszystkich przychodów uzyskanych w 2022 roku. Czy zmieni się wysokość zaliczki na PIT w przypadku emerytury oraz renty? Czy emeryci i renciści zyskają w przypadku świadczeń do 2500 brutto? Co w przypadku świadczeń powyżej 2500 brutto? Wyjaśniamy w artykule. Emerytura i renta a zaliczka na PIT Zmiany podatkowe obowiązujące od 1 lipca 2022 r. dotyczą emerytów i rencistów. Według wstępnych ustaleń na zmianach zyska około 3,1 miliona osób. Osoby te za 2022 rok zapłacą niższy podatek niż za 2021 rok, a ich świadczenia wzrosną. Świadczenia do 2500 zł bruttoW przypadku świadczeń do 2500 zł brutto zaliczka na podatek dochodowy nie zostanie odprowadzona. Wynika to z obowiązującej kwoty wolnej od podatku tj. 30 000 zł. Zmiany podatkowe nie będą zatem odczuwalne dla emerytów i rencistów, którzy uzyskują świadczenia w kwocie do 2500 zł brutto. Świadczenia powyżej 2500 zł bruttoW przypadku świadczeń powyżej 2500 zł brutto, zgodnie z zasadami, zaliczka na podatek zostanie odprowadzona, ale wysokość świadczeń wzrośnie. Wzrost wiąże się z obniżeniem stawki podatku dochodowego z 17% na 12%. Reasumując, za rok 2022 emeryci i renciści zapłacą znacząco mniejsze podatki. Poszerzaj swoją wiedzę, czytając naszą publikację Posiłki w szkole i w przedszkolu. Zasady odpłatności, rozliczania i naliczania odsetek za nieterminowe płatności Rozważałam zakup mieszkania o poniższych parametrach: Cena 180 000,00 zł Podatek PCC (2%) 3 600,00 zł Taksa brutto po rabacie 1 476,00 zł Wypisy aktu notarialnego 405,90 zł Taksa od wpisu do KW 260,00 zł Koszt operatu 500,00 zł Prowizja pośrednika brutto 0,00 zł Szacowany koszt remontu 20 000,00 zł Umeblowanie 5 000,00 zł PCC od Najem nieruchomości cieszy się coraz większą popularnością. Na jakich zasadach rozliczać najem? Jakie są formy opodatkowania najmu? Ile wynosi podatek od wynajmu? Sprawdź. Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie, to masz obowiązek rozliczać się z urzędem skarbowym. Polski Ład od 2023 r. wprowadza zmiany w opodatkowaniu dochodów uzyskanych z tytułu wynajmu. Jakie? Będzie tylko jedna forma rozliczenia się z fiskusem. Przeczytaj, jak na jakich zasadach rozliczysz podatek od wynajmu mieszkania. Z tego artykułu dowiesz się do kiedy płacić podatek za wynajem prywatny czy od wynajmu prywatnego trzeba zapłacić podatek VAT co grozi za wynajmowanie na czarno czym jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i skala podatkowa Formy opodatkowania najmu Ustawa o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, znana jako Polski Ład zmienia zasady opodatkowania najmu prywatnego. Od 2022 r. nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego rodzaju opodatkowania. Wcześniej skala podatkowa była domyślna. Pierwszą wpłatę zaliczki na podatek lub ryczałt uznawano za wybór. Do końca 2022 r. najem prywatny rozlicza się na podstawie skali podatkowej (zasady ogólne) lub ryczałtu. Ryczałt Pierwsza w roku podatkowym wpłata na ryczałt lub złożenie zeznania PIT-28 (jeśli pierwszy przychód nastąpił w grudniu) uznawane są za wybór. Od 2023 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie jedynym sposobem rozliczania przychodów z najmu prywatnego. Co jest przychodem w najmie? To kwota, którą najemca płaci za mieszkanie zgodnie z umową najmu. Nie obejmuje opłat naliczanych ryczałtowo (np. czynszu do spółdzielni) oraz opłat za wodę, prąd czy gaz. To oznacza, że jeśli najemca zalega z opłacaniem czynszu, przychód nie powstaje i nie ma obowiązku rozliczania się z tego tytułu. Co więcej, przychód nie musi mieć formy pieniężnej, może nim być zapłata w naturze. Podatek ryczałtowy będzie mniejszy, jeśli skorzystasz z ulg. Przychód z wynajmu mieszkania pomniejszają składki na ubezpieczenie społeczne, wpłacone darowizny, wpłaty na indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego, wydatki na internet koszty rehabilitacji. Od 1 stycznia 2022 roku nie można odliczać składki zdrowotnej od podatku. Skala podatkowa Drugi sposób opodatkowania, z którego jeszcze w 2022 r. korzystają wynajmujący mieszkania to skala podatkowa, czyli zasady ogólne. Opodatkowaniu podlega dochód, a zatem różnica między przychodem a kosztem jego uzyskania. Są to np. wydatki na remont. Dochód z najmu mieszkania na zasadach ogólnych opodatkowywany jest jak większość dochodów z innych źródeł (np. umowy o pracę). W tej formie opodatkowania można korzystać z ulg, np. na dziecko, rehabilitacyjnej oraz odliczać darowizny lub składki na ubezpieczenie społeczne. Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania? Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania? To zależy od rodzaju opodatkowania. Jednak przy rozliczaniu podatku dochodowego od mieszkania ryczałtem nie można skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Stawka podatku naliczonego na zasadach ogólnych to: 17% minus kwota wolna od podatku – do 85 528 zł 14 539 zł 76 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł – ponad 85 528 zł Stawka ryczałtu wynosi: 8,5% przychodu do 100 tys. zł, 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania liczy się od przychodu, a nie jak w przypadku skali, od dochodu. To oznacza, że nie można odliczać kosztów takich jak remont, zakup mebli do mieszkania (lub innego wyposażenia), ubezpieczenie nieruchomości czy amortyzacja. Jeśli korzystasz ze skali podatkowej, to taki koszt odliczysz jeszcze w 2022 r. Jak rozliczyć podatek od wynajmu? Ryczałt opłaca się co miesiąc lub kwartał w terminie: do 20 dnia kolejnego miesiąca, do 20 dnia następnego miesiąca po mijającym kwartale. Przy rozliczaniu ryczałtu od najmu przychód wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT-28. Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych w 2022 r. nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na podatek od wynajmu. Do 30 kwietnia należy złożyć PIT-36 i wpłacić kwotę, która znajdzie się w zeznaniu. Jeśli korzystasz z zasad ogólnych, to rozliczasz się zarówno z najmu, jak i innych dochodów np. z umowy o pracę. Sprawdź Czy można rozliczać się małżonkiem? Przy ryczałcie nie ma możliwości rozliczania przychodów z małżonkiem, są jednak wyjątki i należy do nich najem prywatny. Zasady ogólne również przewidują ten sposób, jednak trzeba spełnić pewne warunki. Wspólnie mogą rozliczać się małżonkowie, którzy: byli w związku małżeńskim i wspólności majątkowej przez cały rok podatkowy, zawarli związek małżeński w trakcie roku podatkowego i pozostawali we wspólności majątkowej do ostatniego dnia roku podatkowego. Więcej informacji o warunkach opodatkowania małżonków znajduje się w art. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania? Zaliczki na podatek wpłaca się na mikrorachunek. Jest to indywidualny rachunek, przez który do urzędu skarbowego trafiają wpłaty z podatków. Osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, mogą sprawdzić swój mikrorachunek za pomocą numeru PESEL. Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego Jeśli wynajmujesz i nie jesteś przedsiębiorcą, to możesz podpisać z najemcą umowę najmu okazjonalnego. Umowę tę zawiera się na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Należy ją zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jakie korzyści daje zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego? Zgłoszenie pozwala korzystać z praw takich jak np. przedterminowe rozwiązanie umowy. Ponadto najemca w oświadczeniu wskazuje lokal, w którym zamieszka w przypadku obowiązku opuszczenia mieszkania. Więcej na ten temat dowiesz się artykułu o najmie okazjonalnym w praktyce. Najem a podatek VAT Jeśli Twój przychód z najmu nie przekracza 200 tys. zł., to nie zapłacisz podatku VAT. Dotyczy to zarówno osób prywatnych, jak i przedsiębiorców. Jednak przychody firm to również przychody z innych źródeł, a nie tylko z najmu. Sprawdź, na jakich zasadach przedsiębiorcy, którzy wynajmują mieszkanie, mogą korzystać ze zwolnienia z VAT-u: Vat od wynajmu mieszkania. Konsekwencje nieopłacenia podatku od wynajmu Co grozi za nierozliczenie dochodów uzyskanych tytułu najmu? Zaległy podatek od najmu nie przepada, wciąż trzeba go zapłacić. Jeśli dochody nie przekraczają pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia, uznaje się to za wykroczenie skarbowe, które podlega grzywnie lub przestępstwo skarbowe. Urząd skarbowy oblicza wysokość niezapłaconego podatku od wynajmu i dolicza odsetki. Osoby, które wyrażą tzw. czynny żal, mogą uniknąć uznania tego czynu za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe. Czynny żal zgłasza się do naczelnika urzędu skarbowego, ale przed tym trzeba złożyć zaległe deklaracje lub zapłacić podatek z odsetkami. Może się zdarzyć, że naczelnik już udokumentuje wykroczenie lub przestępstwo, wówczas czynny żal będzie nieskuteczny. Opodatkowanie najmu - podsumowanie Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie, musisz opłacać podatki. Dotyczy to każdego, nie tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu. Kwota podatku zależy od rodzaju opodatkowania. Możesz też korzystać z ulg i odliczeń, ale w 2022 r. nie odliczysz już składki zdrowotnej. Jak jeszcze Polski Ład zmienia opodatkowanie przychodów i dochodów uzyskiwanych z najmu prywatnego? W 2022 r. wynajmujący rozliczają się wciąż na zasadach ogólnych. Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania będzie ryczałt. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (patrz art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego). Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i odpłatność. Umowa najmu nie przenosi własności rzeczy, a więc oddanie do odpłatnego używania na podstawie umowy najmu Jak obliczyć rzeczywistą stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem? Jaka jest rentowność wynajmu mieszkań? Daję kalkulator i prawdziwe dane. Dawno nie poruszałem na blogu tematyki zarabiania na wynajmie nieruchomości. Dzisiaj artykuł, który ma zachęcić wszystkich inwestorów (z tego rynku) do rzetelnego policzenia prawdziwej stopy zwrotu z ich inwestycji. Znam co nieco takich osób i jestem zaskoczony tym, jak niewielu wie, jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu ich mieszkań. Wielu z nich przeprowadza symulacje finansowe na etapie zakupu takich mieszkań, ale tak naprawdę nieliczni weryfikują potem na ile założenia teoretyczne pokrywają się z praktyką. A już w okresie pierwszych lat wynajmu pojawiają się dodatkowe koszty (naprawy, windykacja, zmienne czynsze, ubezpieczenie, podatki i inne koszty zarządzania nieruchomościami), które mogą niekorzystnie wpłynąć na stopę zwrotu. Znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma także kluczowe znaczenie dla jakości decyzji inwestycyjnych podejmowanych w przyszłości. Jeśli realia znacząco odbiegają od wcześniejszych założeń, to znaczy, że musimy nauczyć się lepiej prognozować albo… przyjmować większy margines błędu. Z drugiej strony – jeśli rentowność naszych nieruchomościowych inwestycji jest wyższa niż to co opisują w mediach, to jesteśmy w dużo lepszej sytuacji niż reszta właścicieli mieszkań na wynajem. Dlatego warto na bieżąco liczyć ROI czyli zwrot z inwestycji. Przedstawiam Wam zatem kalkulator opłacalności wynajmu przeznaczony dla każdego, kto zarabia już na wynajmie mieszkania i jednocześnie sfinansował zakup tego mieszkania gotówką. Będziecie mogli sami policzyć, ile jesteście do przodu w porównaniu z oprocentowaniem klasycznej lokaty bankowej. Dodatkowo – w celach poglądowych – przedstawiam także moje wyniki z kilku lat inwestycji w mieszkanie na wynajem, które oddane jest pod nadzór firmy zarządzającej najmem. To po to, aby pokazać ile realnie zarabia się na wynajmie mieszkania na pokoje w modelu, w którym sam nie mam do czynienia z najemcami. A jeśli chcielibyście dowiedzieć się więcej o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, to będzie ku temu świetna okazja, o której informuję pod koniec wpisu. 🙂 Wkrótce wystąpię bowiem na jubileuszowej 100. edycji Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. To to samo szkolenie, w którym wziąłem udział 7 lat temu i które uważam za przełomowe w moim podejściu do inwestowania. Zapraszam do lektury. Jak liczyć zwrot z inwestycji? Zacznę od tego, że zwrot z inwestycji można liczyć na różne sposoby – mniej i bardziej precyzyjne, z wykorzystaniem różnych wskaźników. Dzisiaj omówię najprostszy z nich, czyli ROI (Return On Investment), czyli stopę zwrotu netto z całego zainwestowanego kapitału. To najprostszy sposób liczenia stopy zwrotu w konkretnych okresach w przypadku, gdy inwestycja w całości finansowana jest naszym kapitałem, czyli np. przy zakupie mieszkania na wynajem za gotówkę. Jeśli zakup mieszkania finansowany jest kredytem, to odpowiednim wskaźnikiem będzie ROE (Return On Equity), czyli zwrot z inwestycji finansowanych kapitałem własnym. Mówiąc inaczej stopę zwrotu w tym przypadku liczy się tylko w odniesieniu do wkładu własnego. Ale tym scenariuszem zajmę się w oddzielnym wpisie – o ile będziecie tym zainteresowani. Dla jasności: zarówno ROI jak i ROE liczą stopę zwrotu w konkretnych okresach, np. rocznych lub 5-letnich. Przykładowo mogą nam powiedzieć, że w pierwszym roku inwestycja dała zwrot 7,50% rocznie, a w drugim 11,30% rocznie, ale nie policzą dla nas średniorocznej stopy zwrotu w dłuższym okresie. Do takich bardziej zaawansowanych i jednocześnie bardziej precyzyjnych kalkulacji (uwzględniających przepływy pieniężne i zmiany wartości pieniądza w czasie) służą wskaźniki IRR (Internal Rate of Return = wewnętrzna stopa zwrotu) oraz CAGR (Compound Annual Growth Rate = Skumulowany roczny wskaźnik wzrostu). Przy czym IRR stosowany jest przy planowaniu inwestycji, a CAGR może być wykorzystywany przy rozliczaniu inwestycji (po fakcie znając rzeczywiste daty poniesienia kosztów i uzyskania przychodów). Niemniej jednak dzisiaj skupimy się na najprostszej metodzie liczenia zwrotu z inwestycji. 🙂 Sprawdź również: Jak inwestować w nieruchomości Co uwzględniać licząc zwrot z inwestycji (ROI)? Żeby policzyć ROI musimy znać koszty początkowe inwestycji, rzeczywiste przychody z najmu, koszty bieżące ponoszone w trakcie trwania inwestycji, stawkę amortyzacji mieszkania oraz sposób opodatkowania wynajmu i na ich podstawie wyliczać rzeczywisty zysk netto. Przyjrzyjmy się zatem po kolei wszystkim tym elementom. Dla zobrazowania przykładu posłużę się danymi dotyczącymi wynajmowanego przeze mnie mieszkania we Wrocławiu. Podaję tylko te dane dotyczące mieszkania, które są kluczowe z perspektywy obliczeń: Stan prawny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sposób nabycia: mieszkanie z rynku wtórnego. Data zakupu nieruchomości: wrzesień 2016 r. Cena zakupu nieruchomości: 452 500 zł. Liczba pokoi: 6. Koszty początkowe inwestycji w mieszkanie na wynajem Kupując mieszkanie na wynajem ponosimy nie tylko koszt jego nabycia, ale także wszelkie inne związane z tym opłaty, np.: Opłaty notarialne (PCC, taksa, opłata za wypisy) Koszty sądowe Prowizję dla pośrednika nieruchomości Koszt operatu dla banku (o ile planujemy kredytować nieruchomość) Ewentualny koszt prawnika Koszty remontu Koszty umeblowania i wyposażenia i inne koszty (np. paliwo do auta itp.) Część z tych kosztów (a w zasadzie większość jeśli nie wszystkie poniesione przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych) może podwyższyć tzw. wartość początkową nieruchomości, którą musimy znać na potrzeby obliczenia kwoty amortyzacji według wybranej stawki (o tym za chwilę). Co do szczegółów polecam konsultację ze specjalistami w temacie. 🙂 Przy czym należy rozróżnić wartość początkową nieruchomości przyjmowaną na potrzebny obliczenia amortyzacji od całkowitych nakładów inwestycyjnych. To tą drugą kwotę przyjmować będziemy do liczenia ROI i obejmuje ona także wszelkie inne wydatki, które ponieśliśmy – także te, których nie możemy uwzględnić w wartości początkowej nieruchomości lub nie chcemy traktować jako koszt z perspektywy podatkowej. Przykładowo: jeśli na podpisanie aktu notarialnego w innym mieście wybiorę się autem ze znajomym i oddam mu część kwoty za paliwo, to nie wrzucę sobie takiego wydatku w koszty. No i z czysto pragmatycznych powodów nie chciałbym się też w przyszłości tłumaczyć urzędowi skarbowemu, dlaczego w kosztach widnieją koszty obiadu w innym mieście – chociaż z mojej perspektywy jest to koszt poniesiony w związku z wyjazdem w celu zakupu mieszkania. Dlatego w kalkulatorze znajdziecie także możliwość uwzględnienia dodatkowych kosztów, które nie wpływają na wartość początkową na potrzeby amortyzacji, ale wliczają się do całkowitych nakładów inwestycyjnych. Mówiąc inaczej: przy finansowaniu mieszkania na wynajem gotówką jako kwotę inwestycji musimy przyjąć dokładnie tę kwotę, która zniknęła z naszego konta w związku z nabyciem takiej nieruchomości. Przychody z wynajmu Gdy już rozpoczniemy wynajem mieszkania, to najemcy będą nam za niego płacić. Jednak z perspektywy podatkowej nie wszystkie wpłaty od najemców stanowią przychód, który podlega opodatkowaniu. Tak jest np. z kaucją, która podlega zwrotowi w całości na koniec najmu lub od której potrącane są kwoty nieopłaconych przez najemcę usług lub szkód. Nasz przychód podatkowy jako wynajmujących powstanie dopiero w momencie takiego potrącenia. W każdym innym przypadku kaucja jest neutralna dla rozliczeń. Dla jasności: w mojej kalkulacji ROI w ogóle nie uwzględniam wpłacanych i zwracanych kaucji i nie wpisuję ich ani jako przychód (i koszt) podatkowy, ani niepodatkowy. W kalkulatorze rozróżniam jednak przychody podlegającemu opodatkowaniu i przychody niepodatkowe. Te drugie, to np. ustawowe odsetki za opóźnienie wpłacone przez najemców na nasze konto z tytułu późniejszego uregulowania czynszu. Większość przychodów podlega jednak opodatkowaniu. Składają się na nie przykładowo: Wpłaty czynszu za wynajem od najemców Wpłaty za zużycie mediów od najemców Wpłaty za inne usługi świadczone najemcom (np. odpłatne sprzątanie) Zwroty nadpłat opłat eksploatacyjnych dokonywane przez spółdzielnie / wspólnoty mieszkaniowe Koszty bieżące wynajmu Koszty bieżące, to inaczej wszystkie koszty i opłaty, które ponosimy jako wynajmujący. Nawet jeśli opłaty przerzucamy na najemców, to stanowią one dla nas koszt ponoszony na rzecz tych, którym je płacimy, i warto je odnotowywać (oczywiście równolegle niezależnie „księgując” przychody od najemców). Podstawowe koszty, które będą pomniejszać nasz podatek to: Koszty opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Koszty dostawy mediów do mieszkania (prąd, woda, gaz, ogrzewanie). Koszty zapewnienia dostępu do internetu. Ubezpieczenie mieszkania. Podatki od nieruchomości itp. Ewentualne koszty promocji (fotograf, ogłoszenia) Koszty napraw i remontów w mieszkaniu Koszty dodatkowego wyposażenia Koszty dodatkowych usług świadczonych przez podwykonawców Opłaty za zarządzanie mieszkaniem Ale przy wynajmie pojawiają się także takie koszty, które trudno albo których wręcz nie możemy odliczyć od podstawy opodatkowania. Dlatego w kalkulatorze znajduje się kolumna „koszty niepodatkowe” i tam można umieszczać np. takie wydatki: Te wydatki, na które nie mamy faktur – przykładowo ja wysyłając powiadomienia dla najemców tradycyjną pocztą nie wrzucam sobie w koszty opłat pocztowych (więcej z tym zabawy niż korzyści). Kwoty nieopłaconych przez najemców świadczeń – np. niepłaconych przez nich faktur w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością lub opuścił już lokal i kaucja nie wystarczyła do rozliczenia jego zobowiązań. Być może kwoty te kiedyś odzyskam, ale na chwilę obecną stanowią one mój koszt, którego nie odliczam od podstawy opodatkowania. Koszt czasu – osoby, które chcą skrupulatnie śledzić rentowność własnych inwestycji mogą także uwzględniać w kalkulacjach koszt własnego czasu. Ja tego nie robię. 🙂 Amortyzacja Jeśli nie rozliczamy się ryczałtowo, to mamy prawo odejmować od podstawy opodatkowania jeszcze jeden bardzo ważny koszt – amortyzację. Amortyzacja to taki wirtualny koszt. Tak naprawdę nie wiąże się ona z wydatkiem pieniędzy, ale jako posiadacze ”środka trwałego” w postaci mieszkania, mamy prawo dokonywać comiesięcznego zmniejszenia wartości tego środka trwałego związanego ze „stopniowym zużywaniem się środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych”. Tak jakby nasze mieszkanie po prostu stopniowo traciło na wartości (co oczywiście nie musi mieć związku z rzeczywistością). Co ciekawsze stawka amortyzacji, a więc tempo w jakim będziemy zmniejszać księgową wartość nieruchomości, zależy od rodzaju kupowanego mieszkania: 1,5% wartości rocznie – stawka podstawowa, stosowana dla budynków i lokali mieszkalnych. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, to jedyna dostępna stawka amortyzacji. 2,5% wartości rocznie – stawka stosowana w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, oraz przy budynkach i lokalach niemieszkalnych. Indywidualna stawka amortyzacji wynosząca maksymalnie 10% wartości rocznie – specjalna stawka dla tych, którzy kupują mieszkanie własnościowe na rynku wtórnym i nieruchomość ta przed nabyciem była użytkowana przez co najmniej 60 miesięcy, albo gdy nakłady związane z ulepszeniem nabytej nieruchomości przekroczą 30% jej wartości. UWAGA: gdy już raz wybierzemy wysokość indywidualnej stawki amortyzacji, to nie możemy jej już później zmienić, więc warto przyłożyć się do policzenia, ile powinna ona wynosić. Kwotę comiesięcznej amortyzacji wylicza się mnożąc wartość początkową mieszkania (opisywaną wcześniej) przez roczną stawkę amortyzacji i dzieląc przez 12. Przykładowo: Za moje mieszkanie zapłaciłem 452 500 zł. Łączne koszty notarialne związane z zakupem mieszkania wyniosły 11 114,68 zł. Nie poniosłem żadnych dodatkowych kosztów remontu czy wyposażenia, bo kupowałem tzw. „gotowiec inwestycyjny”, czyli mieszkanie już całkowicie wyposażone i przygotowane do wynajmu na pokoje. Łączna wartość początkowa do amortyzacji wyniosła 463 614,68 zł. Stan prawny nieruchomości to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co oznacza, że mogę przyjąć stawkę amortyzacji tylko 2,50% rocznie. A więc: 463 614,68 zł * 2,50% = 11 590,37 zł odpisu amortyzacyjnego rocznie. 11 590,37 zł / 12 = 965,86 zł odpisu amortyzacyjnego miesięcznie. Podatek od wynajmu mieszkania Dla wielu inwestorów wielką niewiadomą jest wysokość podatku od wynajmu mieszkania. Mniejszy problem, jeśli mamy tylko jedno mieszkanie na wynajem – wtedy i tak musimy obliczyć co miesiąc kwotę, którą trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego. Jeśli mieszkań jest jednak więcej, to zazwyczaj wyliczaniem kwoty zaliczki na PIT zajmuje się księgowa i robi to zbiorczo. Jak więc rozbić te kwoty na pojedyncze mieszkania, aby policzyć rentowność każdego z nich oddzielnie? W teorii inwestor ma wszystko, czego potrzebuje, żeby łatwo obliczyć wysokość podatku od wynajmu mieszkania. A w praktyce wielu wynajmujących jedno mieszkanie woli rozliczać się podatkiem ryczałtowym (wynoszącym 8,5% od przychodów z tytułu wynajmu), bo nie wiedzą jak wyliczyć stawkę amortyzacji i rozliczać koszty albo po prostu nie chcą tego robić. W efekcie mogą tracić, bo ryczałt jest zazwyczaj mniej opłacalny od rozliczenia według skali podatkowej (18–32%) lub podatkiem liniowym 19% przy jednoczesnym uwzględnieniu kosztów i podwyższonej amortyzacji mieszkania (do 10% rocznie). Jeśli nie rozumiecie dlaczego, to zapraszam do przesłuchania 88. odcinka podcastu o tym, jak mądrze rozliczać podatek od wynajmu mieszkania. Dlatego też poniższy kalkulator uwzględnia podatek z tytułu wynajmu według wybranej stawki. Jeśli na pierwszej zakładce wpiszecie stawkę ryczałtu 8,5%, to na kolejnych zakładkach zostanie przyjęty właśnie ten sposób wyliczania zaliczki na podatek (bez uwzględniania przy jego liczeniu poniesionych kosztów i amortyzacji). ROI liczone będzie jednak z uwzględnieniem poniesionych kosztów włącznie z należnymi podatkami. Jakie stawki podatku możecie wpisać do kalkulatora? Tak naprawdę dowolne, ale powinniście wybrać jeden z tych wariantów: 8,5% jeśli rozliczacie się ryczałtem od osiągniętych przychodów. 18% lub 32% jeśli rozliczacie się według skali podatkowej i mieścicie się w którymś z tych przedziałów. Dla jasności: kalkulator nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku. 19% jeśli rozliczacie najem podatkiem liniowym (do jego stosowania uprawnieni są przedsiębiorcy prowadzący jednoosobowe działalności gospodarcze, którzy wybiorą taką formę opodatkowania). I jeszcze jedna uwaga: kalkulator przeznaczony jest do liczenia rentowności wynajmu na cele mieszkalne korzystające ze zwolnienia z VAT. Dlatego wszelkie kwoty przychodów i kosztów rozliczane są w kwotach brutto. Kalkulator rentowności wynajmu mieszkania Po tym przydługim wstępie pora pokazać Wam kalkulator. Udostępniam go poniżej w formacie Excel oraz Google Docs i składa się on z kilkunastu zakładek. Pierwsza zakładka służy do ustawienia danych dotyczących wynajmowanej nieruchomości (możecie modyfikować wszystkie żółte pola). Krótki opis: Na początku znajdują się pola umożliwiające wpisanie danych identyfikujących mieszkanie: adres, stan prawny, metraż i liczba pokoi. Dane te nie są wykorzystywane w obliczeniach. Pełnią funkcję wyłącznie informacyjną. Poniżej ustawiamy cenę zakupu mieszkania i wysokość opłat notarialnych (oraz ewentualnie innych kosztów) niezbędnych do ustalenia wartości początkowej nieruchomości. Wpisujemy przyjętą procentową stawkę amortyzacji i arkusz automatycznie wyliczy wartość comiesięcznej amortyzacji. Jeśli oprócz kosztów składających się na wartość początkową nieruchomości (na potrzeby amortyzacji) ponieśliśmy inne koszty, to wpisujemy je w dodatkowych żółtych polach. Na tej podstawie wyliczana jest całkowita wartość naszej inwestycji. W ostatniej sekcji wpisujemy stawkę podatkową, według której rozliczany będzie wynajem. Kolejne 12 zakładek służy do prowadzenia comiesięcznych rozliczeń. Wyglądają one identycznie – po prostu dla każdego miesiąca przeznaczony jest oddzielny arkusz. Tu działamy w następujący sposób: Numer miesiąca (poglądowo) ustawiamy w komórce E1. W żaden sposób nie należy zmieniać tabelek widocznych w sekcji „Rozliczenie miesiąca” (wiersze 3–19) – widoczne tutaj informacje wyliczają się automatycznie na podstawie danych z pierwszej zakładki oraz zawartości tabeli z sekcji „Lista operacji finansowych związanych z wynajmem w danym miesiącu”. Wszystkie przychody i koszty z danego miesiąca wpisujemy w tabeli w dolnej części arkusza notując w kolejnych wierszach datę, rodzaj operacji (przychód lub koszt), słowny opis operacji oraz jej wartość – wstawioną w jedną z czterech kolumn w zależności od tego czy jest to przychód czy koszt podatkowy lub niepodatkowy (operacje nie uwzględniane przy liczeniu podstawy opodatkowania). Przykład właściwego wypełnienia tabeli – poniżej: Po wypełnieniu listy operacji finansowych automatycznie zaktualizują się tabelki w górnej części zakładki. Przykładowe rozliczenie miesiąca może wyglądać tak: Widać tu jak na dłoni sumaryczne przychody, koszty i dochód stanowiący podstawę opodatkowania. Automatycznie wyliczana jest także wysokość zaliczki na podatek, którą powinniśmy odprowadzić do urzędu skarbowego. Widać także, ile rzeczywiście zarobiliśmy „na rękę” w danym miesiącu – już po odliczeniu podatku, ale bez odliczania amortyzacji, która stanowi wyłącznie koszt księgowy, a tak naprawdę jest dla nas neutralna (nie wyciągamy tych pieniędzy z kieszeni). Na podstawie danych miesięcznych wyliczana jest także poglądowo rentowność inwestycji (w skali rocznej). To jeszcze nie jest rzeczywista rentowność roczna lecz prognoza ile mogłaby ona wynosić, gdyby dochód w każdym miesiącu utrzymywałby się na takim samym poziomie. Przypominam, że kalkulator wylicza rentowność ROI netto, więc dodałem także wiersz pokazujący, jakie odsetki musiałaby mieć brutto lokata bankowa, abyśmy mogli zarobić na niej tyle samo co na wynajmie (przypominam, że od odsetek bankowych płacimy 19% podatku Belki – a więc podatku od zysków kapitałowych). To dobre porównanie pokazujące czarno na białym, czy lepiej wypada trzymanie pieniędzy na lokacie w banku czy zarabianie na mieszkaniu na wynajem. Ostatnia zakładka arkusza agreguje wszystkie dane miesięczne i prezentuje rentowność w skali roku, czyli to, co najbardziej nas interesuje. Widać tam zarówno stopę zwrotu ROI, dochód całoroczny, jak i uśredniony zysk miesięcznie. Arkusz daje także możliwość rozliczenia niepełnego roku wynajmu. Przykładowo: jeśli mieszkanie kupiliśmy we wrześniu, a zaczęliśmy amortyzować i wynajmować dopiero od października, to w polu „Liczba miesięcy inwestycji w roku” wpisujemy 3 i jednocześnie musimy wyzerować stawkę amortyzacji w arkuszach miesięcznych od stycznia do września włącznie. Wtedy pozostałe dane zliczą się poprawnie. To tyle na temat kalkulatora. Zapraszam zatem do jego pobrania: Jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu nieruchomości? – case study Nie ukrywam, że motywacją do napisania tego artykułu była niedawna publikacja w tygodniku Wprost zatytułowana „Jak żyją Polscy „rentierzy”? Wystarczy zainwestować dwa miliony złotych”. Na końcu artykułu pojawiają się dane z badania dotyczącego rynku najmu, które delikatnie mówiąc nie mają wiele wspólnego z moją rzeczywistością i z rzeczywistością znanych mi inwestorów w nieruchomości. Zacytuję w całości ten fragment: „Jak wykazało wspólne badanie firm Home Broker i rentowność najmu znacznie spadła i będzie spadać dalej. Wprawdzie nadal wynosi średnio 5,02 proc., ale jeszcze pół roku wcześniej wynosiła 5,3 proc. Ile więc realnie zarobimy? Jak policzył portal inwestując 750 tys. zł przy założeniu rentowności na poziomie 5,5 proc. rocznie do naszej kieszeni trafi 41,2 tys. zł. Życie rentiera z dochodem 110 tys. zł w roku (ok. 9 tys. miesięcznie) będzie w zasięgu ręki dopiero po zainwestowaniu dwóch milionów złotych.” Albo metodologia tych badań jest do kitu, albo na rynku jest tak wielu inwestorów osiągających bardzo słabe wyniki, albo rzeczywiście osiągam na wynajmie stopy zwrotu powyżej średniej. Pewnie wszystkiego po trochu… Żeby więc odczarować nieco ten temat pokażę Wam przykład mieszkania we Wrocławiu w całym okresie jego wynajmu. Jest to mieszkanie reprezentatywne o tyle, że: Kupiłem je w 2016 r. na rynku wtórnym – w czasie, gdy ceny mieszkań już zdążyły wzrosnąć po spadkach w latach 2009–2010. Rozliczam je nieoptymalnie podatkowo, bo zamiast przyspieszonej stawki amortyzacji 10% stosuję stawkę amortyzacji 2,5% rocznie – typową dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Efektywnie obniża to ROI o 1,5 punktu procentowego. W zasadzie przy stawce amortyzacji = 2,5% mógłbym rozliczać to mieszkanie ryczałtem, bo wtedy płaciłbym niższy podatek niż obecnie. Niemniej jednak jako przedsiębiorca stosuję podatek liniowy 19%, co nie jest najlepszym kosztowo rozwiązaniem w tym scenariuszu. Jest to mieszkanie stricte inwestycyjne. Kupiłem je jako takie na rynku, widziałem je osobiście tylko raz i nie mam osobistego kontaktu z najemcami. Mieszkaniem i wynajmem zarządza zewnętrzna firma, której płacę co miesiąc za jej usługi. Prezentowane niżej wyniki i stopy zwrotu obejmują już te koszty. Mieszkanie kupione zostało za gotówkę z założeniem, że potem zrefinansuję zakup kredytem, ale w końcu do tego nie doszło. 🙂 Reasumując: zobaczycie za chwilę wyniki, które z mojej perspektywy są po prostu przeciętne i mogłyby być jeszcze lepsze, gdybym bardziej się postarał. Celowo jednak pokazuję Wam właśnie takie mieszkanie i stopę zwrotu liczoną według rzeczywiście osiąganych przychodów i ponoszonych kosztów. Podkreślam, że są to konkretne, prawdziwe wyniki, a nie symulacje czy spekulacje, jakie spotyka się w mediach. Poniżej znajdziecie podsumowanie wyników w każdym z lat kalendarzowych zaczynając od października 2016 r. i kończąc na lipcu 2019 r. Dla jasności – dane za 2019 r. są jeszcze niepełne, więc rentowność roczna jest prognozą. Zwyczajowo jest tak, że rentowność rośnie od września, bo mieszkanie wynajmowane jest przede wszystkim dla studentów i co roku we wrześniu zaczyna się dla mnie nowy sezon z wyższymi stawkami za wynajem. Tegoroczny „czas żniw” wynajmu – właśnie się rozpoczyna. Garść informacji o samej nieruchomości: mieszkanie ma 6 pokoi i wynajmowane jest „na pokoje”, co pozwala maksymalizować stopę zwrotu i stanowi naturalną dywersyfikację. Nawet jeśli jeden z najemców z jakiegoś powodu „wypadnie” (pomimo umów podpisywanych na czas określony), to przekłada się to wyłącznie na utratę części przychodu. Ten model najmu był przeze mnie już kilkakrotnie przedstawiany – zarówno w case study z 2012 r., jak i w podcastach dotyczących mojego inwestowania w nieruchomości. No to jedziemy z konkretami. Oto wyniki tego mieszkania w latach 2016–2019: Podsumujmy stopy zwrotu w poszczególnych latach: Rok 2016 = 7,69% netto, czyli 9,49% brutto Rok 2017 = 7,55% netto, czyli 9,32% brutto Rok 2018 = 8,70% netto, czyli 10,74% brutto Rok 2019 (częściowo) = 7,54% netto, czyli 9,31% brutto Dla jasności: są tu uwzględnione wszystkie koszty zmniejszające podstawę opodatkowania i także wydatki, których nie mogę zakwalifikować do kosztów. Oczywiście nie przeżyłem jeszcze w tym mieszkaniu większego remontu, więc pewne jest, że stopa zwrotu w jednym z kolejnych lat będzie znacząco niższa. Jednak na chwilę obecną – jestem zadowolony z wyników, bo pomimo kosztów związanych z oddaniem mieszkania w zarządzanie zewnętrzne, rentowność nadal pozostaje na przyzwoitym poziomie – znacząco wyższym od przykładów podawanych w mediach. I tu jest dobry moment, aby powiedzieć, czemu zawdzięczam takie wyniki… Zobacz także: Jak kupić mieszkanie na wynajem Jak nauczyć się inwestowania w nieruchomości? Zarabiam na wynajmie od 2011 roku. Niedługo. To, że zacząłem tak późno wynikało po prostu z mojej wysokiej awersji do jakichkolwiek kredytów, braku wystarczających oszczędności i braku wiedzy, jak intratny może być dobrze realizowany wynajem. Gdy wynająłem pierwsze mieszkanie, to szybko zacząłem sobie uświadamiać skalę wyzwań związanych z tą formą inwestowania (wtedy traktowałem to bardziej jako sposób zarabiania a nie inwestowania). Uznałem, że zamiast nabijać sobie kosztowne guzy, lepiej będzie zapłacić za wiedzę. Po zweryfikowaniu referencji kilku specjalistów w temacie nieruchomości z pewną dozą nieufności wybrałem się w 2012 r. na szkolenie Piotra Hryniewicza – osoby, która wydawała mi się wtedy najbardziej kompetentna i wiarygodna. Na szczęście dobrze trafiłem i moje obawy okazały się nieuzasadnione. Pamiętam dokładnie kiedy wziąłem udział w „Praktycznym Seminarium Inwestowania w Nieruchomości”, bo było to dosłownie w weekend poprzedzający uruchomienie mojego bloga. 🙂 Dziś – po 7 latach – nadal uważam, że udział w szkoleniu, spotkanie Piotra i możliwość korzystania z Jego doświadczeń, były przełomowe dla mojej inwestycyjnej drogi. To Piotrowi zawdzięczam zmianę modelu wynajmowania mieszkań (zamiast całych to na pokoje), realizację pierwszego flipa (który opisywałem na blogu) i poznanie wielu osób inwestujących w nieruchomości, z którymi mogę wymieniać się wiedzą. To dzięki Piotrowi ewoluowało także moje podejście do inwestowania w nieruchomości, które dzisiaj w większej mierze opiera się na zaangażowaniu kapitałowym w przeróżne projekty inwestycyjne niż na bezpośrednio realizowanym wynajmie mieszkań. Gdy pod koniec 2012 r. we wpisie „Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” rekomendowałem szkolenie Piotra, to w komentarzach wylano na mnie wiadro pomyj i próbowano wykazać, jak bardzo nie wiem co robię i ulegam „naganiaczom na nieruchy”. Ostatecznie na tej tak krytykowanej inwestycji zarobiłem zł w 3 miesiące, co udało się przede wszystkim dzięki wsparciu Piotra. No i wbrew czarnowidztwu niektórych komentujących – nadal konkretnie zarabiam na nieruchomościach. Ale z drugiej strony – widzę także wiele zagrożeń wynikających z hurraoptymistycznego podejścia do tego tematu niektórych świeżo upieczonych inwestorów. Dziś z tematu „inwestowania w nieruchomości” szkoli dosłownie każdy – także osoby, które moim zdaniem wcale nie powinny tego robić. Boom na nieruchomości trwa. Ceny rosną coraz szybciej. Wielu chce się załapać do tego pociągu i także zarabiać w ten sposób. Apeluję – róbcie to z głową! Jeśli korci Was takie inwestowanie, to zadbajcie o to, aby nie popełniać kosztownych błędów. Nadal uważam, że najlepszą drogą na skróty jest udział w szkoleniu Piotra Hryniewicza. To fakt, że kosztuje ono obecnie ponad 4000 zł, ale to i tak niewielki koszt w porównaniu z tym, ile można stracić podejmując złe decyzje. Osobom, które przechodzą do realnych działań, ten koszt zwraca się zazwyczaj już przy pierwszej inwestycji. A być może po udziale w takim szkoleniu po prostu uświadomicie sobie skalę złożoności tematu i zdecydujecie, że inwestowanie w mieszkania na wynajem nie jest dla Was? Ja uważam, że lepiej dowiedzieć się tego relatywnie niskim kosztem, niż dokonując nietrafionej inwestycji. Szkolenie z nieruchomości z moim gościnnym występem Dlaczego tak się rozpisuję? Bo zbliża się jubileuszowa 100. edycja Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. Jest to edycja szczególna, na którą zaproszono mnie jako gościa specjalnego. Będę miał okazję poprowadzić wykład, który będzie moim pragmatycznym wstępem do inwestowania w nieruchomości. W szczególności spróbuję odpowiedzieć na pytania: czy warto inwestować w nieruchomości, dla kogo jest taka forma inwestowania (a dla kogo nie) i jak to robić mądrze, tzn. utrzymując poczucie komfortu i bezpieczeństwa. Oprócz mnie wystąpi jeszcze kilku specjalistów, którzy pojawiali się już w moim podcaście: Piotr Hryniewicz – mówiący o wynajmie na pokoje i innych formach inwestowania (WNOP 003, 004, 005, 127) Mateusz Brejta – ekspert w temacie podnajmu (WNOP 022). Grzegorz Grabowski – specjalista od podatków i rozliczania wynajmu (WNOP 088). Ronald Szczepankiewicz – doradca finansowy i specjalista od kredytów hipotecznych (WNOP 009, 040, 058, 095). Wojciech Woźniczka – negocjator i inwestor na rynku nieruchomości oraz autor książek o negocjowaniu (WNOP 096 i 112). + inne osoby, które jeszcze u mnie nie występowały. Kiedy? Weekend 21–22 września w Warszawie. To w zasadzie jedyna okazja, aby spotkać wszystkie te osoby w jednym miejscu i przez dwa dni rozmawiać o inwestowaniu w nieruchomości. Serdecznie zapraszam! Będę tam przez całą sobotę i niedzielę – włącznie z sobotnim wieczorem. 🙂 Szczegóły na temat szkolenia znajdziecie tutaj i tutaj. Jeśli uznacie, że warto się zarejestrować, to mam dla Was specjalny kod rabatowy. Wpisując JAKOSZCZEDZACPIENIADZE obniżycie cenę o 400 zł. Zapraszam. 🙂 AKTUALIZACJA: Z informacji, które uzyskałem, miejsc na to jubileuszowe szkolenie niestety już brak. Można co najwyżej wpisać się na listę rezerwową. ZAREJESTRUJ SIĘ – KOD: JAKOSZCZEDZACPIENIADZE → Dlaczego precyzyjnie liczę rentowność wynajmu mieszkań? Kilka powodów mojej skrupulatności w zakresie rozliczania stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wymieniłem już na początku artykułu. Podkreślałem, że znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma kluczowe znaczenie dla jakości moich kolejnych decyzji inwestycyjnych. Dodatkowym aspektem jest to, że liczby nie kłamią. Liczby nie podlegają ”zaginaniu rzeczywistości” czy racjonalizowaniu błędnych decyzji. Gdy znam konkretne liczby, to mogę się z nimi uczciwie zmierzyć uwzględniając także inne, bardziej subiektywne priorytety, którymi kieruję się w moich inwestycjach. Dla mnie istotne jest czy jestem w stanie inwestować efektywniej. Przy czym moja definicja efektywności także zmienia się w czasie, bo rośnie moje doświadczenie i jednocześnie ewoluują preferencje. Jeśli na nieruchomościach finansowanych z własnych środków zarabiam netto ok. 8% w skali roku, to chciałbym wiedzieć, czy gdzieś nie mogę zarobić więcej albo… nawet mniej, ale jednocześnie mniejszym nakładem mojej pracy. Oczywiście najlepiej mieć i jedno i drugie. 😉 Ze względu na wysokie zarobki mojej firmy, moja „stawka za godzinę pracy” jest dosyć wysoka. W przypadku wynajmu nieruchomości, wrzucenie zaledwie dwóch godzin mojego czasu miesięcznie w zarządzanie najmem, potrafi zabić rentowność. Coś co opłaca się komuś, kto jest na dorobku, niekoniecznie musi opłacać się komuś innemu, kogo czas jest kosztowny. A jeszcze mniej będzie się opłacać tej osobie, która wysoko wycenia swój święty spokój i nie chce z niego rezygnować – nawet w imię wyższej stopy zwrotu. A do tego może okazać się, że stopy zwrotu z inwestycji innego typu, są po prostu znacznie wyższe, albo dają wyższe poczucie bezpieczeństwa i kontroli. Z jednej strony – staram się korzystać z mojej wiedzy i doświadczeń koncentrując się na tych obszarach, w których czuję się dobrze i osiągam konkretne efekty. Z drugiej strony – próbuję dywersyfikować i nie skupiać się na jednej formie inwestowania, chociaż – nie oszukujmy się – osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu w kilku obszarach specjalizacji jest po prostu czasochłonne. Ale szukanie optymalnego balansu to już temat na inne rozważania… Mam nadzieję, że chociaż trochę pomogłem. 🙂 Czytaj także: WNOP 127: Inwestowanie w mieszkania na wynajem – Q&A – Piotr Hryniewicz fv4N.
  • 5nd25trtc5.pages.dev/14
  • 5nd25trtc5.pages.dev/58
  • 5nd25trtc5.pages.dev/25
  • 5nd25trtc5.pages.dev/2
  • 5nd25trtc5.pages.dev/50
  • 5nd25trtc5.pages.dev/21
  • 5nd25trtc5.pages.dev/58
  • 5nd25trtc5.pages.dev/73

    • podatek od wynajmu mieszkania kalkulator